陈晟：上海楼市已经进入理论上的平稳期

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从国家发改委、国家统计局发布的最新数据显示，2月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3％（1月为6.1％），上海以0.1％的微小涨幅暂别持续了好几个月的新房价格下滑态势。如果说刚刚过去的06年是我国房地产市场的“政策年”，那么07年就可以称之为政策的“执行年”，在3月份召开的两会上，房价与房地产调控成为与会人士关注的焦点问题之一。本次两会尽管没有针对房地产提出新的纲领性政策，但中央的调控思路却出现了一些变化，主要体现在由之前的偏重于抑制供给和需求转向到通过增加供给来平抑房价的过快上涨。06年“国十五条”中有关“70/90”的规定在优化商品房供应结构的同时，还能够增加商品房的有效供应量，07年下半年，“70/90”规定下的小户型商品住宅将陆续推出向市场，相信届时对于稳定房价将起到积极的作用。

从上海楼市的发展格局来看，由于市中心可供开发的土地日渐稀少，可形成商品房供应量处于较低的水平，比如静安区06年11-12月以及07年2月均为零供应，同样位于市中心区域的长宁区07年以来尚未有新房源推出。尽管新增供应非常有限，但成熟的生活配套又吸引了大量购房者的注意力，如此以来自然加剧了“供不应求”的趋势，因此该区域的房价将继续稳定在较高的价位，宏观调控对该区域所造成的影响也非常小。

外郊环间尽管有丰富的产品供应，但受限于不够完善的配套设施，成交量并不太理想。从房地产交易中心的统计数据可以看出，仅06年上海外郊环间供过于求的商品住宅就超过了16000套，这种“有效需求”与“无效供应”并存的现象将在未来一段时间困扰着上海楼市。在供过于求的情况下，外郊环间商品房价格的上涨更多的可以被理解为向市中心看齐的“追涨”特征。随着调控的进一步深入，外郊环间楼盘的销售将更多的考验开发商的实力品牌及其操盘能力。

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