06年上海别墅市场：总体紧缺 需求持续升温

上海别墅市场持续升温，出现了量价齐升的强劲态势。虽说上海别墅市场的总体格局基本未变，依然是五区称霸，统领市场，但近一年来也出现了一些值得关注的微妙变化。各区状况有所分化，此起彼伏，状态不一。

供需大幅增长 总体依然紧缺

2006年，上海独立别墅（包括双拼、独栋，下同）的全年成交量已从2005年的108万平方米增至129万平方米，增长了19.4%。而新增供应量更是从2005年的93万平方米，增至114万平方米，增长了22.6%。供需两方面都出现了较大幅度的增长。

这一现象说明在我国外货币流动性过剩再次加剧的情况下，除了股市吸纳了大量的流动性以外，上海独立别墅市场已成为货币流动性过剩量的又一“蓄水池”。相对股市的变幻莫测及其高风险，“物以稀为贵”的高端不动产商品的独立别墅，其资产价值的稳定性、持久性，以及安全性和预期性，显然更胜一筹。这也是上海独立别墅市场持续升温的又一动因。

主力市场兴旺 新兴区域疲软

去年上海独立别墅成交前5名的行政区域，几乎瓜分了上海的整个独立别墅市场。此5区的排名依次为松江、青浦、闵行、浦东、南汇。五区合计的独立别墅的成交面积占到上海全市独立别墅成交总面积的86.3%,而无可置疑地成为上海独立别墅的主力市场。这5个主力区域除南汇外，其供不应求的程度，均大于全市独立别墅市场1:1.13的总体供求关系。

其他8个有独立别墅成交记录的行政区合计的成交比重仅占13.7%，金山更是严重积压。其全年合计的独立别墅的供求比竟呈现出令人诧异的1:0.29，其实际成交量只有0.87万平方米。其他明显供大于求的行政区域，还有普陀、宝山、嘉定、奉贤和崇明，这些区域基本都是上海的新兴别墅市场。

闵行异军突起 松江增速放缓

独立别墅市场的又一突出现象是闵行区域需求的大幅增长。其新增独立别墅成交量的增速，位居上述五区主力市场之首，超过20%。而松江虽然独立别墅的成交量仍蝉联榜首，但其增速却明显放缓，仅比上年增长了7.4%。

这一现象在一定程度上也体现出闵行新增别墅具有较强的市场竞争力，也说明闵行住宅市场中，公寓、联体别墅、独立别墅等不同类型的产品发展较为协调平衡。松江独立别墅成交量增速放缓，一方面是受其新增供应量比上年减少约15%的影响；一方面也是因其价格拉升过快而抑制部分需求所致。（松江2006年全年合计的独立别墅成交均价已比上年大涨了20.5%。而与其相邻的青浦、闵行则同期只分别上涨了11.7%和6.5%。）

持续供小于求 促使价格走高

上海别墅市场自调控以来，已持续2年呈现供应紧缺状态。

去年，上海独立别墅全年合计的成交均价已由2005年同期的14381元/平方米，上涨至16728元/平方米，涨幅达16.3%。而新盘公寓全年合计的同期涨幅仅3.3%。即使同样较热的新盘联体别墅，其全年合计的同期涨幅也仅4.6%。由此可见上海新盘独立别墅的价格拉升之快。今年头两个月，上海新增独立别墅则更为加剧，两个月合计的新增供应仅10.3万平方米，实际成交高达14.8万平方米，供求矛盾进一步扩大。

去年上海新增独立别墅的套均总价为554万元/套，至今年2月已突破600万元/套，达611万元/套。当然，一个月的套均总价受成交结构的影响较大，并不足以说明什么。但总的趋势是波动上行，这点是可以肯定的。因为价格最终还是由供求关系所决定的。

联体别墅抢手 供求关系扭转

从去年起，上海联体别墅市场迅速回暖，成交放量。增幅高达42%，一举成为上海各分类物业市场成交增幅之首。不仅超过独立别墅与公寓的成交增幅，也远远超过商业、办公等分类市场的成交增幅。联体别墅在其需求激增的同时，而新增供应量却并没像独立别墅那样出现较大增长，相反还略降了2.6%。由此，便使其全年合计的供求比为1:1.05。

上海新盘联体别墅2006年的套均总价为192万元/套。相对于500-600万元/套的新盘独立别墅的套均总价而言，其经济性是不言而喻的。在调控之下，上海此类经济型别墅大行其道，从一个侧面再次反映出上海如今改善型的居住需求仍较旺，同时也反映出，随着上海经济的持续快速发展，白领阶层与“车轮一族”正在逐年壮大。这将成为上海房地产市场中不可忽视的一支重要的生力军和中坚力量。

编辑的话在经济过热势头时有反弹，人民币升值压力再次加大，货币流动性过剩依然，并在别墅“禁令”效应的作用下，上海别墅市场的持续升温有其内在的必然性，但如何因势利导，防止其过热，是我们应该认真思考的。

下一篇：4月中旬经济型别墅成主角 别墅成交增六成　　更多别墅新闻>>

特别推荐

• 更多>>