深圳“联合竞买”隐患多多 “集资人”应该慎重

去年底，我市一市民（以下简称该人士）以联合他人“联合竞买”方式（不少媒体在此前的报道中普遍将之误称为“合作建房”）拍得了位于宝安区金桥工业区的两栋配套工业宿舍。昨天，林某等人将再次联合“集资者”参与竞买在市土地房产交易中心公开拍卖的位于布吉街道的住宅楼。记者经过一番调查并采访了权威法律专家，该专家表示：“这种‘联合竞买’存在诸多隐患和风险，‘集资者’应慎重决策。”

“合作建房”实为“联合竞买”

去年12月22日，该人士成功竞买了受深圳市宝安区人民法院委托拍卖的宝安区某工业区的五栋宿舍；该人士与另外三人竞得了宝安区某工业区的六栋宿舍。

权威法律专家认为，将上述事件定义为“合作建房”是一种误解。该专家解释说，“‘合作建房’是指由一方出地，一方出资，共同开发房产的行为。”而在深圳发生过的由多人集资竞买拍卖的房产的行为所购买的是已经建成的房产，不存在“建房”的问题。因此，其准确定义应该是“联合竞买”。

“联合竞买”隐患多多

该专家分析认为，目前的这种“联合竞买”行为存在颇多隐患。

第一，产权问题。宝安金桥工业区的这两栋建筑实际为80余人集资购买，但该两栋建筑分割登记的最小单位为“层”，这也就意味着“是否能将这两栋房产分割到80余户‘集资者’的名下，使每户都能拿到自己分得那份房产的《房产证》，存在不确定因素。”

第二，集资者的资金安全问题。在“竞买”时，仅由该人士等“代表”80余名集资者参加竞买，目前该两栋建筑的产权证明上的产权人为该人士等代表。如果该两栋建筑不能分割登记到80余名出资人的名下，万一该人士等“代表人”有债务纠纷，存在着法院查封该两栋建筑的可能。

第三，税费问题。即便能分割登记，按照现行的法律，将房产从“该人士”等“代表”的名下“转移”到80余个“集资者”的名下，是一种交易行为，有关部门将按章收取增殖税及交易税。

第四，功能问题。由于该两栋建筑的功能为工业配套宿舍，万一该两栋工业宿舍将来涉及到拆迁，拆迁赔偿标准远低于商品住宅拆迁补偿标准。

第五，地价问题。该五栋宿舍目前领取的仅是绿本《房地产证》（不能进入市场交易），必须在补交完地价后才能领到红本《房地产证》（可以进入市场交易）。

“联合竞买”烂尾楼需谨慎

对于两栋位于布吉街道的“烂尾楼”，记者查阅了龙岗区人民法院与市土地房产交易中心签署的委托拍卖合同。合同中“拍卖物的瑕疵”一栏这样写道：“未核实是否欠地价；未核实是否欠土地使用费”；“其他需说明的情况”一栏则写道：“拍卖物尚有部分工程未完工，一切未完善的手续及应补交的费用由竞得人自行解决；拍卖成交后，法院仅出具相关法律文书，拍卖物能否办理产权转移手续，是否欠缴地价、土地使用费等费用由竞得人自行到国土部门核查。”

权威法律专家认为：“为解决执行难问题，法院往往以‘净值套现’的方式将查封的房产委托有关机构组织拍卖。在这个案例中，拍卖标的物是否欠地价、是否欠土地使用费、是否能办理产权转移手续等因素实际上都不明确。万一将来发现这两栋房产欠地价、欠土地使用费、不能办理产权转移手续怎么办？有意参与‘联合竞买’的‘集资者’应该考虑清楚。”

再次，“联合竞买人”是否有能力将“烂尾楼”盘活，存在很大的不确定因素。该专家说：“我怀疑这些‘业余的’‘集资者’是否有能力搞好开发。”

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