经济观察：房地产市场调控成效取决于制度创新
房地产业历来是一个高风险行业，其对经济周期的反应极为敏感：在经济复苏时期，房地产业率先繁荣；但在经济衰退时期，也最早受到打击。历史上，多次金融危机都与房地产投机有关。近年来，发达经济体市场内发生巨额不良房地产贷款的案例已经大幅度减少，就主要得益于不断进步的房地产贷款风险管理技术、发达的房地产金融产品创新、有效的市场监管体系以及良好的全民利益分享制度。
反观中国，个人住房贷款最近几年超常规地发展起来，但银行的风险管理水平却鲜有突破。有学者指出，中国的银行业是没有个人住房贷款以及消费信贷风险管理经验的。虽然，房地产市场在10年间超常规地发展起来，但用于分散住房贷款风险的资产证券化、信用衍生品等金融工具及其相应的制度安排却远远没有得到发展。更为关键的是，围绕着房地产市场、金融市场和证券市场的产品创新、技术创新以及制度创新，仍然停顿在原地，使得所有的住房贷款风险都只集中由一个主体——银行来承担。
实际上，当房地产除了居住功能外，同时具备了投资保值和增值的功能时，一个健康的房地产市场，就不再仅仅是一个商品市场，而是已经成为一个与金融市场和证券市场高度融合、互为表里、相互促进和制衡的市场。同时，它也与养老、社保等社会公共福利制度密切相关，共同形成了全民利益共享的机制。因此，这就需要我们的制度设计者和政府决策者们从公共政策及公共福利的高度来研究、设计房地产市场的相关制度。
责任编辑/wh001
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