住宅设计上走向精细化 室内布局精确到毫米

主卧、副卧、书房、双卫、储藏室……这些过去只有在100平方米以上户型中才有的居室空间，现在出现在八九十平方米的户型中。去年出台的“90平方米以下户型必须占到70%以上”调控政策，对今年的影响将会更加明显，小户型产品将主导住宅开发市场。有关机构预测，住宅产品在设计上走向精细化，塔楼产品抬头，产品类型将更加丰富。

向精细化发展

房地产政策调控对住宅结构的影响，主要表现在两个方面：一是从市场方面看，在2006年调整过关的产品以及2007年的新供应量同步上市，90平方米以下小户型集中供应，住宅产品的同质化竞争难以避免。在“风格”和“生活”概念逐渐丧失吸引力的时候，开发商不得不将注意力集中在产品舒适度和物业的服务质量上来。小户型开始向“面积小功能多”的精致、紧凑方向发展，拥有大户型的舒适和功能，市场有望进入精细产品时代。二是从产品自身而言，其变化不仅表现在面积上，还表现在建筑形态、居室空间的变化发展上，甚至对建筑节能会提出一定的要求。记者从某户型设计图上发现，85平方米被设计成了两室两厅双卫，而客厅开间依然保持在4.2米的宽度。设计师告诉记者：为充分保留房型的功能，同时实现大户型的舒适，在设计时，优化副卧和书房，增大活动空间面积，同时，加入向外延伸的飘窗，增强房屋的通透和舒适感。

塔楼有望回升

目前的住宅市场多以一梯两户、南北通透的板楼为主，这种格局能最大限度地满足居住者对采光和通风的需要，但难以满足节能省地的需要。因此，当“90平方米”和“70%”限制出台，小套型面积的住宅成为市场主流时，一梯两户的板楼很可能被一梯多户所取代，板楼在住宅建筑中的主导地位也将让位于塔楼及板塔结合等建筑模式，这样才能保证得房率和节能省地两方面的需要，满足中低收入人群的需求。

产品类型多样

建筑户型的变化最根本的原因还是来自建筑空间功能的细分和消费客群的不断细分。受宏观调控的影响，小户型的消费层面在不断扩增，将从原有的纯过渡性居住的青年一族，逐步发展成涵盖社会多个层面的多目的性消费，单一的居住模式将被彻底改变。厅室合一的“solo”（超小户型），经济实用的一居室，精装小豪宅，甚或专为自由职业者打造的商务套房等满足不同层面的小户型都将表现不俗。另外，在居室和面积的组合方面，每一个新概念的提出都将使小户型设计更合理，更人性化。85平方米可以做到三室两厅，两室两厅的布局在65平方米的面积内可以五脏俱全，不再是难以置信的事。住宅形式也千变万化，空间布局不拘一格。据介绍：眼下的住宅开发，不再像以前那样简单地用实墙将各个功能空间分隔，加扇门就完成了一个户型设计，而是需要建筑师从人体工程学的角度出发，将原需要120平方米甚至更大面积才能安排的功能空间，排放在90平方米甚至更小的空间里。这就对建筑设计提出了更高的要求：设计时如何将平面功能与空间功能相结合，只有产品达到以毫米为单位的精细设计，才能做到“麻雀虽小、五脏俱全”，并解决同样面积住宅的差异化问题。

随着人们居住理念的转变和居住群体的日益扩大，越来越多的人青睐中小户型住宅，在保障基本的居住功能的前提下，如何减少买房的经济负担将受到购房者的重视。因此，做中小户型住宅用“小户型、大配套”的思路去设计和开发，让中小户型的居住品质回归到人最根本的需求上，才能吸引购房者。

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