[学者]薛涌：波士顿平抑房价的启示

不久前，一些地方政府为了安抚民意，要求房地产商公布建房成本，引起广泛争议。最近，波士顿地区正好爆出了房地产商因为虚报成本而引发的官司。虽然案子还没有最后了结，但在这一过程中所反映的有关法规，对我们制定平抑房价的政策不无启发。

问题出在对马萨诸塞州的40B法规的执行上。所谓40B法规的基本精神是，一些私人房地产商，可以申请特批的土地，为中低收入阶层建经济适用房。作为条件，其赢利不得超过20％。但有三家房地产公司滥用这一法律，虚报成本，隐瞒赢利，被州政府抓住，要求他们将400万美元左右的巨款退给当地的纳税人。

波士顿地区房价高，地皮紧张在美国是有名的，最近甚至出现因为买不起住房而人口流失的现象。为了解决住房问题，这个40B法规旨在缓解房价的压力。一般而言，当地对建房用地的审批非常严格，有所谓区域规划法，不容许过密建造。住房建造过密，会引起人口过度集中，环境失衡，公用设施负担加重，交通堵塞等问题。所以，房子的规模和占地需要呈一定的比例。有的镇，30％—40％的地面是自然保护地，根本不让建房。这样，地皮就更紧张，房价也就更高。

40B法规则规定，在经济适用房不足总住房量的20％的地区，如果房地产商愿意在有限赢利的条件下建经济适用房，他们可以申请到特别的地皮，绕开当地区域规划的限制，在相对小的地面密集建房。比如在原来的独门独户的地皮上，可以为几个家庭建连体式住房。这样几家分摊地皮费用，房地产商的赢利又受到限制，房价自然得到平抑。

不过，一些房地产商进入这个市场后，就想尽办法绕开40B的规定进行非法赢利。一家房地产公司的赢利竟达56％，另一家声称赔钱，但实际赢利 14％，还有一家称只赢利1％，实际则赢利17％。其手法可以说五花八门。比如一家公司报出的成本中有3200美元地毯装修费用。结果发现，地毯铺在该公司一个合伙人在邻近一州的家里，账却算到了房子的造价上。还有一个公司拿到地皮后，马上转卖给另一公司，赢利50万。但第二家公司建了房报成本时，把自己买地皮的钱算作地价，而没有包括第一家公司转卖地皮的赢利。这等于让消费者分担倒卖地皮的成本。还有一家房地产商，从自己拥有的公司“贷款”建房，并把贷款的10％的利息也算入成本。

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