合理确定贷款年限 巧用公积金贷款购买二手房

如何用好公积金贷款以及“冲还贷”等，对房贷成本最小化以及公积金缴交资金账户存款使用率最大化很有讲究。民生银行上海分行个贷专家在此为读者“出招”：

合理确定贷款年限

由于公积金贷款利率比商业性贷款低一个百分点，因此在实施组合贷款中，要合理地设定较长的公积金贷款年限和较短的商业性贷款年限。这样，在同样还款压力下，就能少偿还利率较高的商业性贷款而减少利息费用的支出。

根据目前公积金相关政策，一手房和竣工5年内的次新房贷款最长年限为30年，买二手房贷款最长贷款年限为15年。两者均不能超过借款人法定退休时间后5年，（即男可贷到65岁、女可贷到60岁）。由于一个家庭（夫妻）只可贷一笔公积金贷款，当然选择申请贷款年限时间长的一方较好。

灵活选择“冲还贷”

公积金“冲还贷”方式有两种，即“一次性还款法”和“逐月还款法”。

“一次性还款法”即提取公积金余额一次性归还贷款；“逐月还款法”是每月直接从公积金账户中提取存款用于归还当月贷款本息。因此，借款人应根据自己公积金账户资金和贷款情况选择合理的“冲还贷”方式。

公积金账户资金余额较多

如果公积金账户有数万元，则采用“一次性还款法”较好，可以减少贷款利息支出。例如，借款人公积金账户余额有5万元，同时商业贷款余额20万元。借款人可先提前归还5万元商业性贷款，这样贷款余额压缩为15万元，以后利息支出相应减少。

商业性和公积金贷款余额均较大

由于公积金“冲还贷”顺序是先冲还公积金贷款再冲还商业性贷款，若公积金贷款余额较大，资金可能全部“冲还”公积金贷款，借款人就无法享受公积金的优惠贷款利率了。这时，采用“一次性还款法”不一定合理。例如，借款人公积金账户是5万元。公积金贷款余额10万元、商业贷款余额20万元，如果一次性“冲还贷”，归还了5万元公积金贷款就无法享受这5万元低利率的公积金贷款优惠了。

上述情况采用“逐月还款法”＋压缩“商业性贷款”方法较好。“逐月还款法”即公积金账户资金可先归还当月组合贷款月供，随后可申请压缩商业性贷款期限，使之月还款最大化，从而尽可能多地利用公积金帐户中的资金多多归还高利率的商业性贷款。当然借款时不要忘记选一家可供任意调整贷款期限的银行，否则申请时较麻烦。

公积金账户资金余额较小

单纯采用“逐月还款法”较好，因为这样能“冲还”的贷款本金也校小。由于“冲还贷”一年只可“冲还”一次，因此公积金资金在账户中要被“冻结”一年，由于公积金账户存款利息低，这种方法可减少每个月的还贷压力。

需要提醒的是，公积金“冲还贷”期间是可以变更的，但每次变更必须在原委托方式已满一年以后方可操作。

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