陈晟：2007年中国房地产的十大思考

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1、2005年调控屏蔽投机者、2006年强调保障体系的建立

2005-2006年房地产市场的调控均在于调节需求。2005年通过新旧国八条、七部委联合新政，使得市场预期从非常乐观转向观望，起到了骤冷作用。该政策使得房地产投机者退出市场，并有效抑制了跟随大流的投资者进入，房地产市场中的过度需求基本挤出。而2006年的调控政策中特别规定了两个70/90的比例，同时建设部督促尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立并实施。这表明2006年的调控主题是促进住房保障体系的建立和完善，目的在于保护房地产市场的合理需求。2007年鼓励自住消费、加大政府保障功能的基调不会改变。

2、房地产作为支柱行业的地位不变、要求持续健康发展的主旋律不变

虽然房地产市场过热现象引起了政府的连年调控，但是调控的目的始终不在于打击市场，而是保证市场的长期稳定发展。这是由于房地产行业在经济中的重要作用决定的。固定资产投资、社会消费和进出口是我国GDP增长的三驾马车，2005年固定资产投资额占GDP的比重高达49％，而固定资产投资中直接来自于房地产投资的即占到18％，而这还未计入水泥、钢铁等房地产相关行业对国民经济的贡献。另据估计，2005年末中国城市地区在建住宅的房屋价值约占GDP的21％左右，这样重要的地位使得房地产不应该成为向政府、银行和老百姓之间讨价还价的砝码，而是要求开发商应该学习自律、主动承担起城市化进程中应承担的责任。

3、调控将在调节过旺供需以及调整土地供给结构、解决压抑的购房需求之间进行平衡

2000年以来中国房地产市场的发展，很大程度上是因为长期积压的购房需求的集中爆发。但在相应的税收、金融等配套政策环境还不成熟的情况下，急剧增长的供需显然给市场带来了潜在的过热风险。因此2004年开始，政府对房地产市场的供应和需求两方面进行了调控，期房限转、提高预售标准、征收营业税和二手房个税等政策在短期内收到了一定的效果。但是，由于中国城市化进程的进行、中国经济的持续发展、人民收入和生活水平的提高，住房需求从长期来看还将处于上升阶段，如何在调节过度的、非理性的供需与保护合理的、广大居民的住房需求之间取得平衡，将是下阶段调控政策的着眼点。

4、房地产将从资源垄断性行业向资源管理型、集约型，环境友好型行业过渡

土地的稀缺性使得房地产成为了资源垄断性行业。但是，国内房地产的现状是一方面用地紧张、建筑用地与农业用地的矛盾突出，而另一方面，我国每年因为建筑施工质量的问题，一年的隐性建筑损失约在4500亿元人民币，许多房屋连50年的寿命都达不到，给房地产带来了极大的重复建设和资源浪费。这种稀缺与浪费并存的现象值得我们深思，在快速发展房地产的同时，需要注意资源的有效利用和集约化发展，房地产应该在资源节约和环境友好中寻找机会，形成资源和环境的共生链条。

5、园区土地等开发模式将在规并、压缩、整合、竞争中裂变出新的土地开发模式需求

住房一直是房地产市场的焦点，然而随着市场的深化和开发水平的提高，工业地产、商业地产将吸引更多开发商的注意。例如，2004年以来上海创意产业急速发展，由此衍生出一批如同乐坊、静安创展中心、海上海等一大批创意地产项目，而商业地产、工业地产等更是已经吸引了国外基金的关注，收购案例层出不穷。可见，园区开发将在撤销、规并、压缩、整合、竞争中裂变出新的土地需求，在合理、科学的城市规划的前提下，这类需求应该得到扶持和鼓励。

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