土地增值税对武汉楼市的影响

三、例证分析

（一）、高端房产发展商压力倍增：未计提、未提够者影响甚大
   
以武汉某高层高端房产为例，其综合楼面地价为2000元/平米，销售均价为8000元/平米、建筑安装成本为1800元/平米、推广成本为100元/平米、财务成本150元/平米、人工成本为200元/平米，营业税及各项措施其它税项为售价的5.2%即416元/平米。

增值额为：8000-2000-1800-100-150-200-416=3334元/平米。扣除项目金额为2000+1800+100+150+200+416=4666元/平米。增值额未超过扣除项目金额为：3334元/平米÷4666元/平米=71.5%，在50%~100%之间。因此：土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%=3334元/平米×40%-4666元/平米×5%=1100.3元/平米。

土地增值税纳税额相当于整个楼价的比例是：1100.3÷8000=13.75%。也就是说，本高端项目的土地增值税征收幅度达售价的13.75%，因此本纳税额的影响对于高端房产发展商来说影响是非常大的，由于武汉在2005年之后，高端房产销售倍增，而之前基本是以1%来预缴。因此那些没有计提、或者计提不足本项目支出的企业，将面临非常大的压力。

（二）、普通住宅影响较大：但相对容易回避

以某小高层中档社区为普通住宅研究范本，假设该社区楼面地价为1300元/平米，销售均价为4000元/平米、建筑安装成本为1200元/平米、推广成本为100元/平米、财务成本为100元/平米、人工成本为100元/平米，营业税及各项措施其它税项为售价的5.2%即208元/平米。

那么增值额为：4000-1300-1200-100-100-100-208=992元/平米。扣除项目金额为1300+1200+100+100+100+208=3008元/平米。增值额未超过扣除项目金额为：992元/平米÷3008元/平米=33%，在50%以下20%以上。因此：

土地增值税税额＝增值额×30%=992元/平米×30%＝297.6元/平米。土地增值税纳税额相当于整个楼价的比例是：297.6÷4000=7.4%，因此本纳税额的影响对于这样的普通住宅来说也存在较大影响，但影响程度比豪高端房产为轻。

同时，发展商很容易通过成本控制来回避此影响从而满足增值额未超过扣除项目金额20%的要求而无纳税。因此普通住宅的影响相对容易归避，但影响显然是不容忽视的，那些没有计提的企业，将面临较大考验，也对未来的会计技巧提出了新的要求。

四、土地增值税对于房地产行业的影响

综合分析，可见本税恢复征收，对行业即造成了短期、也造成了长远的深刻影响，楼市未来的利润率构成、竞争格局都因此而变。
   
（一）、二线城市受冲击比一线城市小

据本司测算，一线城市因增值额大，利润高，因此受到的影响程度比武汉这样的二线城市要大，普遍高出5~8个百分点，相对而言，武汉利润空间较小，高端与普通住宅之间价格差与地价差都较小，因此影响程度相对较小。

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