土地增值税对武汉楼市的影响

一、土地增值税并非新税种，此前中央已下4道金牌

1993年之后长达8年的时间里，由于1992~1993地市崩盘，为减轻负担，政府一直免征土地增值税（以下简称“本税”），以扶持行业复苏。随着行业成熟，和对暴利、过度储备土地等行为指责的增多，旨在改变这种现象的本税恢复征收就提上了日程。其实早在2002年7月10日、2004年8月5日、2005年5月18日、2005年7月1日国家税务总局联合多个部门多次强调要恢复征收本税种。可见本税并非新税，此前中央已下了4道金牌。

2007-1-16国家税务总局发布“国税发〔2006〕187号”文：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称“通知”），要求2007年2月1日起开始清算各个开发项目的土地增值税。次日，房地产类股票大面积跌停。土地增殖税的影响倒底有多大？它的恢复征收会对行业造成什么影响？楼市场将何去何从？这是本文想探究的核心问题。

二、土地增值税计算方式

本税纳税人转让房地产所取得的收入减除如下扣除项目金额后的余额，为增值额。计算增值额的扣除项目有：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。

（一）、土地交易环节的土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
   
（二）、房产交易环节的土地增值税实行差别税率：
   
销售普通住宅以0.5%、高档住宅以1%由发展商预缴，多退少补。对于增值额未超过扣除项目金额20%的，免收本税。对于非普通类住宅的土地增值税的征收办法为：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

（三）、计算本税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

1、增值额未超过扣除项目金额50%的，土地增值税税额＝增值额×30%。2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的，土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%。3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的，土地增值税税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15%。4、增值额超过扣除项目金额200%的，土地增值税税额＝增值额×60%－扣除项目金额×35%。以上公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。以下分析，均基于政府按照规定严格执行背景下的测算，如果执行走样，那么，分析结论必然需要调整。

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