房地产业如何“又好又快地发展”？

一

时届岁末，历史的年轮又将圆满地增加一圈。

即将过去的2006年是“十一五”时期的开局之年。年终盘点，令人振奋：经过全党全国各族人民共同努力，我国经济实力和综合国力持续提高，国际影响力继续上升，人民生活不断改善，我们向全面建设小康社会的目标又迈出了坚实一步。

房地产市场宏观调控已取得了多方面的进展，如住房结构调整有了良好的开端，住房保障工作力度逐步加大，税收、信贷、土地政策稳步落实，房地产市场秩序有所好转，城镇房屋拆迁规模得到合理控制等等。

特别是许多城市已经制定和公布了《“十一五”住房建设规划》。应当认识到，这是房地产宏观调控取得的重大成果。

各城市的规划有一个共同特点：采取多种措施强化住房保障，切实提出了经济适用住房和廉租住房，以及供应“限套型、限房价”商品住宅用地等保障措施的定量指标。这具有多方面的重大意义：

首先，将会加快低收入家庭解决住房问题的步伐。

据国家统计局的资料显示，2006年1~11月，全国完成房地产开发投资16416亿元，同比增长24.0%。完成商品住宅投资11550亿元，同比增长28.4%。其中，经济适用住房投资526亿元，增长10.4%。这说明了两个问题：一是经济适用住房投资连续几年出现负增长的局面得到扭转，开始变为正增长；二是经济适用住房投资在整个商品住宅投资中所占比重仍然偏低，仅为4.5％。随着“十一五”住房建设规划的落实，比重可望逐步提高。

其次，将会加快住房制度的完善健全。

要解决住房问题，最根本的办法是要通过深化改革，建立起合理、科学的住房制度。

在住房供应方面，要以市场为导向，使住房供应结构与住房消费结构相对应。

在住房分配方面，要努力实现“住房分配层次化、住房消费梯度化、住房消费模式多样化”，有步骤地解决全社会的住房问题。并最终建立起三个“两条腿走路”的机制：第一、市场性分配和社会保障性分配两条腿走路；第二、买房和租房两条腿走路；第三、新房市场和旧房市场两条腿走路。强化住房保障以后，将会加粗社会保障性分配这条“腿”，从而加快解决广大低收入者居住问题的步伐。

再次，将会从根本上有利于房价的稳定和平抑。

增加保障性住房的供应，是稳定和平抑房价的根本性措施。随着住房保障制度的完善和落实，它对稳定和平抑房价的作用将日益地彰显出来。

一方面可以使房价的总体水平(均价)有所降低。而更重要的是可以减轻对市场性住房的需求压力，缓解市场性住房的供求矛盾，从而稳定和平抑市场性住房的价格。住房保障制度越完善，越有利于房价稳定和平抑。这是勿庸置疑的。

完善住房保障制度，关键是解决好资金和管理问题。各地规划中都不同程度地提出了一些办法。

如南通市提出建立住房保障发展基金，专项用于经济适用住房政策性补贴和廉租住房租赁补贴的发放、廉租住房的购建、维修和物业管理。资金来源主要有财政预算安排的专项资金、住房公积金增值收益中按规定提取的城市廉租住房补充资金、土地出让净收益的一定比例、低价位商品房土地出让金补差资金、政府住房解困解危基金等。

厦门市于2006年11月21日颁发的《社会保障性住房建设与管理暂行规定》中明确：社会保障性商品房不得上市转让、出租，但可向市建设与管理局申请回购。除购房按揭外，社会保障性商品房不得进行商业性抵押。承租社会保障性租赁房的家庭，因家庭收入或住房等情况发生变化，不再符合原有承租条件的，应申报调整租金补助标准或退出承租的住房。已不符合承租条件但暂时无法退出承租住房的，取消其租金补助。社会保障性租赁房不得转租、转借和空置。

社会保障性住房“封闭运作、自身循环”的好处是：有利于控制购房对象，“即使对销售对象的审核不到位，也可以遏制投机购房”；同时,政府在财力有限的情况下，可以保证更多的低收入家庭能享受政府的补贴而改善居住条件。至于说涉及到“产权完整”问题，这是不重要的。因为经济适用住房主要解决低收入者“有房住”的问题，而不是解决一定要“有产权”的问题。这一点是要加以厘清的。

有的城市提出经济适用住房实行租售并举的办法。这就需要再仔细精算一番。因为租金高了，低收入者不堪负担；租金低了，又会出现房改以前公房出租、租不养房的问题，使政府在负担廉租住房维护费用之外，又增加一块经济适用住房的维护费用。

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