如果中国房价下跌30％的可怕后果 理性对待调控

关于土地开发贷款，土地储备中心获得此类贷款，通常一是依赖地方政府担保，二是以土地使用权作为质押物，这种做法既违反担保法也违反央行的《贷款通则》。考虑到各地土地储备中心资本金匮乏，运作杠杆极高，也考虑到土地开发中征地拆迁安置等投入，以及“七通一平”投入，对银行而言既毫无流动性也缺乏回收变现可能，处置成本和难度极高。日本房地产泡沫崩溃后，地价一度下跌了80%，因此如果房地产崩盘，我们倾向于认为此类贷款将完全损失。

关于对开发商的贷款，目前开发商资质可以分为四类，为便捷起见，我们粗略地假定，占开发商总数20%的一二级资质的开发商占用了全部贷款的80%.根据2006年中国房地产百强企业排名的调查，百强房地产企业的资产总额为6100亿，净资产约为2550亿，土地储备为4亿平米。除百强企业之外，二级以上资质开发商的净资产大约为2600亿。其余二级以下开发商累计全部净资产仅2000亿左右。

如果遭遇房地产崩盘，二级以上资质的开发商，大约有30%将进入破产清算；二级以下资质的开发商，则可能全部破产。总体上有90%的开发商将因行业崩盘而不复存在，这也是中国20世纪90年代那一轮房地产热潮的经验值。

据此进一步推算，目前对开发商的贷款通常采取封闭账户管理，抵押物是土地使用权和地面建筑，这些抵押物的变现处置效果是相当糟糕的。

考虑到对二级以上资质的开发商的7360亿贷款，目前对应的是5150亿净资产和4亿平方米土地储备，根据央行要求开发商自有资金率至少35%的要求，目前而言这些贷款的不良率在7%以下，大致还是安全的。但在遭遇行业崩盘时，即便三成开发商出局，但其净资产却极有可能整体缩水更严重（假定为40%），那么7360亿贷款最多能获偿3090亿，相应的可疑及损失贷款可能高达4270亿。

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