房价严重偏离正常 06年全球楼市的震撼性调整

近年来，低息环境下全球楼价的一路攀高引发各界的激烈争论，楼市是否存在泡沫？泡沫如何收场？可以说已成为目前影响全球经济发展的最大悬念。香港经济导报载文指出，全球楼价严重偏离正常水平，就像高空走钢丝，很难实现软着陆；而即便以软着陆方式进行调整，调整时间可能需要十年之久。今年的种种迹象更进一步显示，经济学家克鲁格曼所预言一场震撼性的调整已经开始！

美国率先调整

2006年，美国楼价经过数年双位数字升幅后，当地楼市第三季出现急剎车，广泛地区的房屋销售及价格均下滑，《华尔街日报》调查指，三分之二经济师相信美国楼市的最坏时刻可能已过，但预计明年楼价仍呈负增长。

数据显示，美国人对住宅市场似乎热情不再了。虽然美国楼市未见暴挫，但其对经济的负面影响已陆续浮现，第三季国内生产总值因楼市积弱而减少1.1%。分析员预测第四季经济增长会由十月时预测的2.5%放缓至2.3%，并维持该增长速度至明年上半年，料消费环节最受打击，但应不会带来衰退。

跟随在所难免

虽然美国的楼市泡沫正在缩小，但是美国以外的房地产市场看上去依然存在着大量的泡沫。在许多国家，人们购买住宅的欲望没有丝毫减弱的迹象。

澳大利亚的数据掩盖了其地区之间楼价的明显差异。悉尼的楼价在2003年迅速上升，从2004年年底到2005年有所下降，而现在再次开始上涨。佩斯的楼市则热得发烫，到今年第三季度，楼价上涨了46%。英国各地区之间的楼价同样冷热不均。根据全国建房互助协会数据显示，今年第三季度爱尔兰北部楼价上涨了三分之一，而英格兰北部楼价的涨幅还不到1%。但是全国范围内的房地产复苏再次唤起了房地产泡沫论。

摩根斯坦利的大维.迈尔斯(David Miles)最近发表了一篇深刻的研究，试图解释过去十年中英国楼价涨了1倍的原因。楼价上涨的原因部份可归究于实际收入的增加，人口增长也对楼价上涨小有贡献，较低的实际利率(包括优惠抵押贷款利率)也是原因之一。但是楼价上涨更多是由投机引起的。约有三分之一到二分之一的楼价涨幅应归究于楼价上涨预期的增加。这放大了其它因素的影响。楼价加速上涨使人们相信，未来楼价还会以更快的速度增长。结果，更高的楼价不仅没有抑制需求，反而刺激了更多需求。迈尔斯写道，楼价预期的变化对英国楼价上涨的影响如此之大，“这意味着目前的楼价水平可能很不稳定。”一旦乐观预期转向，楼价可能会下降。当然，问题是预计什么时候楼价才会下降。 『未来两年 武汉房价是涨还是跌？』

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