出让房屋使用权限50年 是租?是售?双方争执不下

交了126万元之后，获得两处房产50年使用年限，那么该房产到底是卖出去了还是租赁了，合同双方各执一词。近日，一位蔡姓女士通过其代理人喻先生致电记者，希望相关部门能帮她解决这个难题。

报料

售楼方违法售楼

日前，喻先生告诉记者，2004年8月7日，蔡女士向东城区某社区居委会交付了126万元购房款，购买了该社区工业园配套中心C栋楼两处房产。

“当时售楼处的销售人员说他们具有合法的售楼资质，并承诺交楼后一年之内发放房产证，但是一年之后，蔡女士要求该社区办理房产证时，对方却已种种理由拒绝。”喻先生称，后来他们去工商局、房管局、建设局等单位查询后得知，该居委会不具备售楼资格，该社区工业园配套中心C栋楼也没有办理商品房预售许可证。

喻先生表示，由于居委会不具备售楼资格，且故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，属于非法售楼，因此，当事人和社区居委会之间的合同应该是无效合同，社区居委会应该返还已付购房款以及利息，并赔偿损失。

居委会先租20年再送30年

近日，记者来到该社区居委会，居委会负责人委托一名李姓先生接待了记者。李先生告诉记者，他们不是将房子卖给蔡女士，而是租给了蔡女士，因此不能办理房产证。

蔡女士向记者提供了她和居委会就这两处房产签署的合同，合同并不是常见的商品房买卖合同或者租赁合同，而是一份协议书。协议书分为四项内容，分别是物业位置面积、价格、付款方式、使用年限以及管理费等。记者注意到，协议书上并没有“房屋买卖”或者“房屋租赁”字样。蔡女士表示，由于房屋租赁合同中的租赁期限最长不超过20年，但该合同上房产使用年限则为50年，由此可以推断出，这不是租赁合同，而是买卖合同。

蔡女士的代理人喻先生也表示，我国《合同法》第214条对租赁期限作了规定，即当事人约定的租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。喻先生援引地产界以及法律界人士的话称，法律之所以限定租赁合同的最长期限，是因为物的使用价值是有一定期限的，如果当事人约定的租赁期限过长，则与转移使用收益的租赁性质不符；如没有确定期限，承租人无限期租用房屋，该房屋即已事实上转让给承租人。

对此，李先生表示，合同上确实写的是50年，但这50年有两层意思，即他们把房子租给蔡女士20年，另外再送蔡女士30年使用权。

律师说法

协议书是一份无效合同

中亚律师事务所的潘秋波律师在看了协议书之后表示，这是一份无效合同。潘律师的理由是，如果是租赁合同的话，50年的期限显然不合法律规定。对于居委会租20年送30年的说法，潘律师认为，居委会此举是一种规避法律的形式，居委会不能采取这种形式破除法律规定。

那么，这两处房产到底是租还是售，本报将继续关注。

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