直播:2006中小户型发展论坛暨房地产蓝皮书发布会

主持人：谢谢陈总，就像他说的，我们的工作不是简简单单的，因为时间有限，所能涉及到的问题也是有限的。在今天演讲的四位嘉宾演讲完之后，会有一个现场互动的环节。今天来到现场的朋友，待会嘉宾也会就你们所提的问题进行针对性的讲解。接下来我们有请深圳市德思勤投资咨询有限公司董事长龙固新就中小户型的思考进行演讲，有请！

深圳德思勤投资咨询有限公司董事长 龙固新

龙固新：各位嘉宾下午好！

我是中午到的武汉，很冷。但是这里的氛围还是很热的，和一个月前上海所举办的活动来看，我看武汉要热的多，上海反而显得很冷。非常感谢今天的主办单位，尤其是感谢老朋友，我们武汉晨报的王九陵先生。中小户型论坛研究的专业性上来看，我觉得陈大师讲的挺好的。我想就从市场发展的层面和长期发展的战略层面和大家进行一下交流。

在四月份的时候，国家开了一个会，这个会是在我们政策出来之前。探讨的一个重要的话题就是如何充分的利用土地资源。也就是说实际上中小户型不是调控政策下的产物，实际上在这之前是举办了这个研讨会的。就是如何利用土地资源。在研讨会上由于我是唯一的非住宅设计的专员，我提出了一个观点，如果在北京把在北京郊区的200个别墅项目，拿出其中的50%，去做成容积率为3.0的高层住宅，如果是这样的话，未来北京中等户型的供应量在这个区域上将突破4千万平米。这样设想一下，在北京的房价中端产品是不会涨的。如果北京的别墅供应量锐减一半以后，我们可以假设一下，很多人都会踊跃购买了，平均的价格是会上涨的。这样北京别墅的价格上去了，但是关系到老百姓普通住宅的价格就不往上涨了。但事实上用这样的住宅来开发的话，他的收益率是比别墅高的。这样既解决了房价问题，也解决了发展商的收益问题，非常重要的一个方面就是国家也不吃亏。我觉得这是共同获利的。

国家的宏观调控政策出台了之后，由德思勤配合我们联盟，陆续在深圳，包括上个月在长沙，这个月在武汉举办了中小户型的论坛，事实上全国设计联盟在起草一个有关中小户型的房地产开发的导则。就是从他的市场定位、设计、管理、包括建筑材料等设计了一个导则。

中小户型是一个非常大而且细分的市场。我们应该从中长期来看待发展的趋势。下面我们来看看细分的有什么内容。（PPT图片演示）这个是房地产开发市场的一部分。是非常庞大的市场。给大家讲讲未来发展的战略。既然不是完全定位于武汉，而是定位于全国，我想把全国优秀的发展想法和我们武汉的发展商做一下交流。刚才说了中小户型的发展趋势，有这么大的市场面。下一步怎么来看呢？下一步我觉得国家的宏观调控政策，一个非常大的就是金融政策。会导致我们很多的中等发展商资本的来源有很大的压力。

这是我们小的户型，这是德思勤在深圳一个非常大的项目，整个投资65个亿。06年卖的一小块大概卖了16个亿。前面是和李嘉诚合作的。实际上后面的这些公寓，我们都把它做成了产权公寓。也就是一个城市中心大的项目当中，有商业有写字楼的时候，这个时候的公寓价格会远远超出我们的产品。而这种产权式的公寓也会超过我们的写字楼的价格。另外也会对我们下面品牌商业带来非常好的支持。因为品牌商业的高管人员他们是非常希望住在这样的公寓里面的。你看到的这些都是互补的户型。这样会促进整个综合体的价值。这样的项目德思勤也是做的非常多的。可以简单的看一下。在07年燕莎公寓还会推出一个五星级的酒店公寓。这个产品是和美国第二大的公司在深圳做的非常大的综合体项目。这里原来的总建筑面积60万平米，现在政府砍到了20万平米。做成了非常大的城市中心公园。这是在我们隔壁城市长沙100平米的项目，这个也是涵盖了我刚才说的这类产品。他们对旁边的住宅价格大概可以提升300—500元钱。

这个是在深圳郊区两个大的项目，一个叫综合外立，另外一个是锦绣花园。现在我们在做北京的一个项目，离北京的天安门28公里，整个的面积是25.3平方公里。在北京外来的客户人群非常大，但是能提供非常好的小户型的产品是非常少的。这是一个极好的产品。这里夹了一点其他城市的产品给大家一些思考，今天就先到这里了，谢谢大家！

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