办理房屋租赁手续前 都需要知道些什么?

虽说租房不如买房那么复杂，但也有一个如何保障自己合法权益的问题，特别租房是为了方便自己的生活与工作，因此，在办理房屋租赁手续前，有必要对以下几方面的问题加以了解。

（１）出租人是否有权出租住房根据现行的《上海市城镇公有房屋管理条例》的规定，不是谁都可以出租房屋的。判断出租人是否有权出租房屋首先要看他是否具有《房屋产权证》，与不具有《房屋产权证》的人，即非房屋所有权人签订的合同是无效的，不受法律的保护。但是，自２０００年７月１日起，随着《上海市房屋租赁条例》的施行，将放宽公有房屋的出租范围。如果出租者本人即是房主，则应要求其出示本人身份证，并按照《房屋产权证》上的记录加以核对。如果出租人是受房主的委托代其出租房屋的，应要求出租人拿出房主的书面委托书，并要求与房主见面，或向当地居民委员会等机构核实委托书的合法性和受托人的真实性，这一点很重要。

（２）该住房是否有合法的出租文件根据现行的规定，房屋出租人出租房屋必须持有《房屋产权证》，这只是具备了房屋出租的第一个条件，其次要看出租者是否办理过相应的房屋出租文件，如《房屋租赁许可证》，此证是我们判断该住房出租是否合法的依据。虽然承租人的利益不受此因素太大影响，但因搬迁住址、移动家具，难免会给平静的生活带来些许不便。新的《上海市房屋租赁条例》施行后，房屋租赁合同的登记备案不属强制性规定，而是个人自愿行为。登记备案主要是为了保护承租人的合法权益，产生租赁纠纷后，法律保护登记备案在先的承租人，因此我们还是提倡登记备案。

（３）住房的实际使用条件住房对承租者来说，主要功能就在于房屋的实际使用条件与状况。住房使用条件的好坏直接影响承租者日后的生活，对住房实际使用条件的了解，主要是指住房能否正常使用，是否存在天花板漏水、煤气泄漏等影响使用的情况，住房配备了哪些家具和电器等必备设施。如果承租住房存在一些比较严重的问题，直接影响承租者正常居住，则住房租赁价格再便宜，承租者仍应考虑放弃，如果不打算放弃，则应要求出租人对住房进行彻底维修后，再与其签订租赁合同。如果租赁家具或电器非常简单、生活不太方便的住房，可根据市场行情，与出租人协商酌减房租。根据房屋实际使用条件决定房租，应在租房最初就彼此达成协议，并在协议中写入在何种情况下，可以调整房租，调整的比率、依据如何决定，以尽可能避免日后的纠纷。

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