城镇土地使用税拟提高2倍 出让隐性成本将增加

据《中国经营报》报道据国土资源部人士透露，《土地出让金收支管理办法》（草案）（以下简称《办法》）已基本修订完成，待国务院审批后，未来几个月内可正式下发。据了解，该《办法》初步规定，建设用地城镇土地使用税提高两倍，新增建设用地有偿使用费和耕地占用税各提高一倍。《办法》提出，土地出让金总额的15%必须用于农地复垦和土地整理开发，而此前只要求把土地出让金增值部分的15%做此用途。

税费新标准调整空间不大

至于地方政府对土地出让金的收支，将采取在财政部系统（即国库）中设立“国有土地有偿使用专账”的方式，按照国有土地出让金收入的一定比例，建立“国有土地收益基金”，并规定地方政府不得作为当期收入安排使用。在这个过程中，土地出让金将全额纳入地方财政预算，实行“收支两条线”，并接受地方人大的监督。

该人士告诉记者，《办法》中涉及到地方政府土地出让金收支规范部分，可能还需要进一步完善，但“两税一费”征收的新标准不存在太大变动空间。

中国城市经济学会副会长、土地专家刘维新告诉记者，建设用地出让涉及“两税一费”———城镇土地使用税、新增建设用地有偿使用费和耕地占用税的征收，目前我国的征收标准是上世纪90年代初制定的，不同城市的不同地块，“两税”每平方米分别只有0.5-10元和1-10元。建设用地使用成本偏低是调整原因之一。

土地出让隐性成本将增加

若按照新的《办法》规定执行，企业买地的隐性成本将会增加。以去年8月华润置地出资超过25亿元拿下的北京地王清河地块（现已开发橡树湾项目）为例：这块开发用地总面积达35万平方米，当时按每平方米9元的标准缴纳城镇土地使用税，总额在315万元左右，城镇新增建设用地使用费金额与此大致相当，两者总计700万元上下。若按《办法》新标准执行，开发商要交超过1500万元的税费。融科智地副总裁郑志刚指出，具有一定规模的企业，同时运作多个项目，不断拿地累加起来的隐性成本，往往相当可观。因此，有专家担心，企业会将成本增加转嫁到购房者身上。

另外，地方政府出让土地的隐性成本也将增加。“北京每年土地出让金总额约120亿元，刨去土地整理费用及收购成本，纯收益约50亿元，按原有规定“土地出让金增值部分的15%用于耕地复垦和土地整理”，此项支出应为7.5亿元，而按照新规定则要支出18亿元。”北京市土地学会一位专家说。

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