最大的房地产泡沫正在破灭 直接拖累美国经济

 美国经济学家发出警告说，美国历史上最大的房地产泡沫正在破灭，其影响将不仅限于房地产市场和股票市场。

最近，费城的房价成了王太太的一块心病。

不少纽约华人近年组织炒房团，开赴与纽约只有两个小时车程的费城买房投资，王太太也是其中一员。近来房地产市场急转直下，王太太已经通知房产经纪商降了两次价，却还是少人问津。

“现在只求少赔钱，拿回现款。”言谈之间，王太太一脸忧色。

最大的地产泡沫正在破灭

美国全国房地产经纪人协会9月25日发表的报告显示，8月份美国旧房销售中间价比去年同期下跌1.7％。这是美国房地产市场11年来首次出现的年度房价对比下跌，而中介获利已是十年来最低水平。

此外，未售出房屋库存量增长至392万幢，按8月销售速度计算，这些“待字闺中”的房屋需要7个半月才能售完，这个比率是1993年4月以来的最大值。

美国商务部上周公布的报告显示，美国8月份的新房开工量猛降6％，是2003年4月以来的最低水平。这是美国新房开工量连续第三个月下降。与去年同期相比，当月新房开工量下降了19.8％。

美国全国房地产经纪人协会经济学家戴维·雷莱亚说，房价下跌在意料之中，因为鉴于销售疲软、库存增加，房地产商必然要降价促销。雷蒙德金融公司首席经济学家苏尔特最近也向公司客户发出警告，美国历史上最大的房地产泡沫正在破灭，其影响将不仅限于房地产市场和股票市场。

涨也利率，落也利率

美国全国房地产经纪人协会经济学家劳伦斯认为，抵押贷款利率走高是此次房屋销售整体水平下降的最主要原因。

业界认为，近几年来美国房地产市场繁荣的根本原因在于2001底开始的低利率环境。2001年恐怖袭击之后，为刺激经济复苏，格林斯潘开始急速减息──短短一年间由6.5％减至1.75％。美国的短期利率降至40年来最低水平，用于购房的30年期抵押贷款利率也随之下降。为吸引购房者，美国经营房贷的一些银行还推出了各种各样的新模式，让购房者可以几乎不付首期，或者在一定年限只付利息不付本金。借贷成本的降低使很多人开始买得起房子，买者增多，房价自然上涨。

美国的利率政策催生了房地产市场大牛市，也导致了日后的降温：最近两年，为控制节节走高的通货膨胀，美联储又连续17次调升短期利率。水涨船高，美国的30年期房屋抵押贷款利率今年8月上升到6.6％，比去年同期高出3个百分点。

房屋抵押贷款利率的攀升加重了房地产购买者的负担，因为在美国，90％以上的人在购买房产时都使用房屋抵押贷款。

雷蒙德金融公司首席经济学家苏尔特说，高达10％的房屋抵押贷款申请者的资产负债水平已经成为负数。在这样的情况下，人们在购买房产时不得不对高不可攀的贷款利率斟酌再三，房产市场销量锐减是必然的结果。

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