专家来帮你细算账 别被二手房的20%个税吓住了

“8月1日强征个税”政策一出，二手房市场一片哗然，许多业主担忧自己出售房屋的收益将会大打折扣，买家担心交易成本会大幅上升，市场又出现了集中过户现象。专家认为，20％的个税并不多，个税落地反而会使市场前景更加明朗和乐观，购房者其实勿须惊慌。

房屋性质不同税费不同

为了让业主更加清楚自己所需交纳的税费情况，“我爱我家”、“大成正嘉”分别对商品房、已购公房、经济适用房举例说明：

商品房个税征收计算：商品房房屋原值具体为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。

商品房转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

商品房合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用(商品房及其他住房装修费用最高扣除限额为房屋原值的10％，案例中合理费用假设为原值的10％)。

案例分析：

张先生于2002年购买了一套70平方米的房子，假设房屋原值为48万，现在以65万元出售。由于该套房屋在营业税征收期内，那么他需要交纳营业税、印花税和个税。

因为个税＝(转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－合理费用)×20％；

而转让房屋需要交纳的营业税＝成交额×5.5％＝65×5.5％＝3.575万；印花税＝成交额×0.05％＝65×0.05％＝0.0325万；

所以个税＝(65－48－3.575－0.0325－4.8)×20％万＝1.7185万；

该业主所要交纳税费总额为：营业税＋印花税＋个税＝5.326万。

专家分析：

就二手房市场而言，二手商品房处于营业税征收范围内的占了较大比重，虽然此番征收个税，但实际算下来所交纳的个税金额却不是很多，甚至低于营业税征收税额，因此并不影响业主出售时的利益。

已购公房个税征收计算：已购公房房屋原值具体为原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。

已购公房转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

已购公房合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用(已购公房装修费用最高扣除限额为房屋原值的15％，案例中合理费用假设为原值的15％)。

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