媒体时评:地产五巨头房产战略转向是顺势而动

“国六条”出台后，开发商表现出迥然不同的态度。此前一些“爱说话”的北京开发商一反常态地保持了沉默，而恒基、金地、首开、绿地等实力地产企业却纷纷高调宣布对战略进行调整，表示要集中财力建设中低价房或小户型住宅。

恒基(中国)投资执行董事张方明对此的解释是：“政府将鼓励在豪华住宅等过热领域外的投资。”金地(集团)股份有限公司董事长凌克也认为，中小套型的开发是金地公司的一个优势，金地很早就开始了针对中小户型的空间效率研究，从香港的房地产开发方面学到了许多小户型空间效率提升的经验。

顺势而动？

在调整战略的企业中，港资地产大鳄的转身之快尤其出人意料。因为，此次九部委新政浮出水面之时，开发商们的态度几乎一致，大都认为“很难接受”，甚至出现了国内某财经媒体报道的“开发商联名上书中央”的举动。

一位业内人士表示，张方明的解释具有一定的合理性，“目前国家主管部门已采取限制贷款、提高90平方米以上住宅房贷首付比例，及要求银行协助监测投机者等措施来防止房地产泡沫。这无疑是使恒基高层做出战略转型计划的动因之一。”

一些机构的分析也和恒基趋同。ING地产分析师贝尔曼日前公开表示，“经风险调整后的中国普通住宅提供的回报率最高”。据悉，ING旗下的一只基金近日将停止认购，而该基金将在中国人口超过250万的23个城市兴建普通公寓房。

另一方面，绿地等本土大发展商对调控做出的反应和取向，也可能成为促使恒基调头向中低端市场的一个参考样本。

今年以来，绿地加大了二三线城市的投资力度，其最近在合肥和成都的两个大型项目相继开工。张玉良称，“这些异地项目也同样定位于自住型为主的小户型宜居住宅”。

“一方面继续全国化战略布局，另一方面在开发住宅的同时加大对商业地产投入，以合理的投资结构分散投资风险。”这是绿地集团董事长张玉良的观点。近一两年来，恒基也已逐渐尝试介入大连、沈阳、武汉、长沙等众多二线城市。恒基产品结构和区域结构调整与绿地集团十分近似。

仲量联行中国区董事陈立民认为，恒基的“转向”可能成为市场的一个信号，一定程度上反映出外资发展商内地攻略的一个新趋势，及其更加“本土化”的倾向。

“目前北京和上海等城市对中等大小的住宅仍存在大量需求，调控举措与恒基的发展战略完全一致，目前内地150平方米以上的住宅供应过度，过高的房价也令购房者难以承受。”张方明说。

易居中国的一位分析师认为，“外资地产商转向中低端市场并非无利可图。”资金雄厚的他们一旦获得较多的土地储备，规模效益加上规范的开发流程，合理的利润水平一定可以得到保障。

“况且，做小户型其实也是港资发展商的强项之一。”这位分析师称，“这和港资地产商在寸土寸金的香港开发习惯有关。”

化解舆论误解？

但也有业内人士认为，恒基做出“顺应政府导向”的决定，也许不仅仅是由于看到了内地中低端住房需求呈刚性增长态势，还可能有着更深层的考虑。

近一段时间来，各界对外资进入内地房地产看法纷纭，其中不乏“快进快出的炒作”、“或将推高房价”的说法。同时外汇管理局和商务部相关人士均表示，国家拟对外资进入中国房地产市场做出限制措施。虽然大多外资开发商都是在做开发项目，但这无形中也带给他们一些压力。

凯德置地有关人士此前也曾向记者透露，在敏感的宏观调控时期，鉴于凯德的外资身份，还是“多做少言”较好，其原因就在于“内地舆论对外商投资者有误解”。

“自住型房产开发并不在此轮房地产宏观调控范围内。”一位外资发展商认为，在国内银根紧缩的背景下，利用外资反而是普通住宅开发的有效融资渠道之一。既然“普通住宅开发”仍在外商投资产业“鼓励类”之列，那么以恒基为代表的发展商高调宣布进军此类开发市场，用意已然不言而喻。

“随着住宅纯粹市场化空间的缩小，每个发展商都必须重新思考新的战略抉择。”无论开发商们的想法如何，策划专家王志纲的观点算是一语道破真谛。面对今后的房地产开发将出现的巨大分化，只有顺应时势，再造自身的核心能力才是方向。

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