限价能保证居者有其屋吗："限价开发"三点疑虑

近日，建设部政策研究中心房地产业处处长赵路兴在接受中央电视台采访时透露了这样一条消息，“新一轮楼市宏观调控不仅会通过对套型面积‘90平方米以下住宅占70%’的限制来调整住房供给结构，同时还将对中小套型住宅的新开工项目进行价格上的限制，有关实施细则有望在近期出台”。

消息一出，业内人士多有疑虑。他们认为，“限价开发”与“90平方米，70%”政策显然是双管齐下，目的是直接平抑过快的房价上涨，然而对房地产的市场化发展，以及现行土地出让方法却提出了新的课题。

在采访中，记者发现，业内人士比较关心的问题主要有三个方面：

其一是时限问题。“同时”、“新开工”等字眼目前还比较含糊，“新开工项目”如何界定是最令开发商担心的。是以新的土地出让协议时间为准，还是以施工许可证下发时间为准？在“90平方米以下住宅占项目70%”的政策中规定，在6月1日后已审批单位未取得施工许可证的项目，应根据上述比例进行调整。那是否意味着这些项目在修改规划设计后，还要经历限价？

其二是比例问题。对住宅项目进行限价开发是类似于目前经济适用房的做法，那么与“90平方米，70%”的政策如何衔接是个问题。是否所有新开工的90平方米以下面积的住房都要限制价格？这个比例是否与70%一致？且到目前为止，各地政府对此次调控的细则还处在沉默阶段，70%到底是按单个项目计算，还是按整个城市总量计算尚未有明确说法。

其三是土地出让问题。 目前全国各地现有的土地出让制度基本上是实行“招、拍、挂”，基本原则是“价高者得”。限价开发意味着以后在土地出让时，开发商之间不仅要竞地价，还要竞房价，意味着开发商需要出具更加具体的方案，现行拍卖为主的出让方式是否还能满足限价开发的需要，确实是值得商榷的，势必会转为以招投标为主。

同时如何平衡地价、房价两者之间的关系，既能保证土地价值的实现，又能在保证开发商合理利润的情况下控制房价，土地出让时的规范如何确定，地价是否能得到科学的核定和合理的控制，恐怕关键还在各地方政府。

南开大学经济学博士刘玉录指出，若让限价开发真正发挥作用，关键点除了科学制定限价开发项目的比例、制定并落实给开发企业的相关政策外，还应该在销售层面予以控制，对购买者条件予以审核，避免限价房成为投资投机的工具，真正保证中低收入者“居者有其屋”。

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