谁是房价飙升的罪魁祸首　是外资还是银行

更多精彩>> 武汉二手房 武汉租房 二手房房源 租房房源 交易指南 租赁指南

渣打银行资深经济学家Stephen Green向《证券市场周刊》指出：“房地产存在三方面担忧。第一就是房地产泡沫。当这个泡沫破碎时可能会殃及到经济和银行业。因为当房屋所有者无力偿还银行贷款时，银行势必将强行收回住宅。而这无疑将产生严重的社会问题。第二，低收入人群无法承受不断上涨的房价。第三，土地的重新规划引起社会的紧张。”

究竟是谁炒高了房地产价格！“国六条”下，外资成为了首当其冲的“受害者”。

外资“替罪”

“尽管没有进一步的数据，但这种趋势并没有变化。”国家外汇管理局综合司副司长管涛向《证券市场周刊》说道。

他指的趋势是指外资在房地产市场上的总体规模不大。管涛运用资产负债倒推法对2003年以来的外资投资房地产规模进行测算后指出，根据测算结果，2003-2005年一季度，外资流向房地产资金总规模占全国房地产市场的比重平均为14.7％，其中房地产开发和销售市场平均分别为14.8％和14.7％。以房地产开发市场为例，近年来外资房地产开发企业数在全部房地产开发企业中约占13％，外资流向房地产开发市场的份额与此相当，这说明外资在房地产开发市场的规模并不大。

管涛进一步指出，理论上，房地产宏观调控政策抑止了国内资金，客观上为外资替代内资流向房地产市场创造了条件。但是，从测算的数据看，外资在房地产市场上的份额从2003年最高的17.5％下降到了2005年一季度的15％，其中，除了房地产销售市场外，外资在开发市场的份额也下降了8个百分点。这说明，整体上内资还是当前房地产的推动力量。

“如果进一步结合CEIC关于外资在房地产开发市场占比数据（1996—2005年）分析，外资的市场份额从1997年达到31.25％的高位后就一直走低。2005年不足13％，这不仅可以佐证上述判断，而且显示这种下降趋势早已在1998年就开始了。”管涛表示。

数据也印证了这种看法。从销售角度看，中国社科院最近公布的报告显示，北京均价为1416美金的高端住宅的买家中，52%为外阜人士，其中13%为外籍人士。北京人占买家总数的38%，机构和公司买家占总数的9.5%。均价为830美金的住宅买家中，北京人则占到了60%。

仲量联行的2006年初最新研究显示，大部分的购房者（约80%-85%）是中国内地居民，国外买家仅占15%左右，而且大部分的国外买家是海外华人。“房价上涨主要原因在于宏观经济的持续增长，投资工具的缺乏以及相对宽松的贷款政策。”

在目前外汇管制的条件下，外资机构投资中国房地产主要有三种方式：第一种是直接设立房地产开发企业。比如，新加坡凯德置地2005年上半年在北京的投资就达到78亿元人民币，在华投资总额已超过200亿元人民币；第二种是收购境内著名房地产开发企业的股份，如美林集团入股北京银泰置业；第三种是直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获取利润。其投资目标往往选择收益稳定、租金回报高的物业，以此抵押在海外借款。然后，将这些物业打包，通过房地产信托投资基金(REITS)等形式寻求在海外上市，资金回笼后再做下一单交易。

盛阳房地产基金公司曾经在报告中表示：在中国投资房地产，年收益率能达到30％至50％，而在欧美发达国家，这个收益率仅为个位数。所以，与此同时，中国京沪等地楼价亦在不断攀高，两者之间的关联成为近期舆论的焦点。尽管外资主要以高端商业物业、顶级公寓为主要收购目标，但对外资提前设防的呼声仍不绝于耳。

人民币升值“红包”？

外资拉动高端房价，会导致周边房价上涨，普通百姓购房需求必受其害。“外资大举进入中国，缘于对人民币升值的预期。一旦认为升值已经见顶，他们就会集体撤离，那时候中国经济将面临艰难调整。”银河证券公司首席经济学家左小蕾认为。

中金公司首席经济学家哈继铭则对限制外资流入中国楼市开出了药方：一是进行流入限制。许多国家都对外资购买本国房地产在金额和年限上进行限制。澳大利亚、埃及等国的法律规定，持有房地产满1-5年以上才可以交易等；二是从税收的角度加以限制。如对外资购买高级房地产收税，针对冲着人民币升值而来的炒房行为征收“人民币汇率调节税”，即对因人民币升值而获利的那部分进行征税。

那么，对人民币升值的预期是不是外国资本进入到中国房地产的主要原因？

摩根大通中国投资银行董事总经理方方还向《证券市场周刊》指出：“答案是否定的，外资进入中国市场最主要原因还是看好整个行业未来20－25年的长期增长，这个行业作为国民经济主要行业的发展前景，是从这个角度进入的。”方方解释说。

摩根士丹利执行董事Garth Peterson也持否定态度。他认为，如果在其他国家购买房地产项目，便会存在美元与当地货币对冲的问题。因此摩根士丹利对于名下的房地产基金都有明确规定，进出汇率必须保持相等，从而将货币风险从房地产业务中进行剥离。“按照这种操作方法，人民币汇率即使再升也没有影响。如果希望从人民币升值中得利，这不是一个明智的办法。房地产基金不可能为了这个目的进行投资，像我们这样的机构投资者，99%都不可能冲着人民币升值而来。”他还强调海外投资并没有“想象的”那么大规模进入中国市场。

仲量联行中国区董事陈立民也认为，把人民币升值作为“奖金”，这是不确定的收入；而把租赁收入和房产升值预期作为稳定的工资，这就是外资买房的心态。“我看不出3年内，有什么机构准备出手他们刚刚买入的资产。”他说。

瑞银集团亚洲房地产研究部联席主管王震宇则相当中肯地指出，“事实上，国外资本投资中国房地产市场要大大长线于中国国内的房地产商们，因为外汇管制，放开，让市场来充分进行调节。“当年日本人大举进入美国市场进行房地产生意，结果美元一贬值，日本人全军覆灭。这就是一个很好的例证。”

限制外资投资房地产在国外确有先例。但基本上都是一些有外汇管制的国家当中存在。比如匈牙利要求外资投资该国房产，必须组建公司进行投资，这使得很多个人投资者感到手续麻烦，而且组建公司还必须缴纳高额的企业所得税。

“事实上，国外资本投资中国房地产市场要大大长线于中国国内的房地产商们，因为外汇管制，所以，一进一出的成本是相当高的。至于很多投资基金会说多少多少投资期限，那是根据不同投资基金的特点决定的。但从根本上说，国人更多的是看短线。我认为，打压外资不是长远的考虑。”王震宇非常坦率。

银行“作祟”

“第一季度贷给开发商的款额达到1000亿元人民币（125亿美元），年增长为44%。银行实际上看到了房地产市场巨大的利益。”Stephen Green点破玄机。

“国内资金是推动房地产市场走高的原因。”王震宇称。

世界银行5月10日在北京发布了最新的《中国经济季报》。报告称，2006年一季度，中国的经济增长和信贷扩张速度之快令人惊讶。该报告尤其指出：投资持续高速增长的部分原因是信贷增长加快，投入房地产开发的新增贷款增多。报告认为，虽然目前，对于中国大的商业银行而言，与房地产相关的贷款占贷款总额的比例（20%-30%），并没有美国和欧洲银行的平均敞口那么高（大约60%），也没有大多数亚洲经济体在1997年金融危机之前的水平那么高（从韩国的15%-25%，到香港的40%-45%），但在中国内地，与短期存款（占银行负债的大部分）的限期错配以及不发达的再融资市场，都加大了房地产贷款的金融风险。同时也有迹象显示，中国的房地产市场运作得不好。

Stephen Green分析说，去年年末，银行转向房地产业——“看到了不断上扬的房价，开发商看上去像是相当好的可信任风险。另一种担忧在于‘打包贷款’（Package loans）。政府把基础建设和民宅项目，不论是公共或是私人的都放在一个‘篮子’来申请贷款。这种行为据猜测是2006年第一季度贷款额上升的主要因素。”

“重要的是，我们知道在这个行业中，数据是混乱的。而国家统计局、当地土地管理局和银行需要提供这样可靠的数据。”Stephen Green坦言。

目前市场上的房地产信息不尽真实，不完整，不对称，例如，一、二手房成交价格信息不准确，住房成本信息不公布等等，缺乏准确及时的信息基础，政府的宏观决策、理论机构的科学研究与建议、开发商的市场评估与投资决策、购房者的消费行为可能都会产生偏差。因此，完全有必要用统一、真实、公开的信息让市场自行判断和选择。

为此，5月25日，中国银监会主席刘明康提出，对多套房屋以及对高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求，要大幅度提高首付比例和严格控制授信。对于个人抵押房地产信贷的风险权重维持50％不变；对于其他类较高风险的房地产贷款，可由目前的100％提高到150％－200％，以提高风险贷款的资本占用，通过资本的管理限制银行房地产开发信贷业务发展。

方方也一再强调银行体系所扮演的重要性，他说：“商业银行，他们对房地产泡沫的形成和回避起到至关重要的作用，为什么？因为房子大部分的按揭，投资大部分都是银行贷款，银行如果给这些按揭、投资进行风险评估的时候，没有预测到泡沫的话，大家都进来泡沫就很大，泡沫落下来以后受损伤，除了买房子的人把预付定金亏掉以外，最大的亏损是金融体系里面的银行，换句话说要避免这个泡沫，最重要的是金融手段，就是银行。”

在国务院的调控政策中，与银行直接相关的《意见》条款有2条：第四条：严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。第五条：有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。申银万国分析师励雅敏指出，对房地产市场的调控将影响到房地产开发企业及上下游制造类企业的经营状况，也将影响到部分城市的房价，因此对银行已经发放的房地产开发贷款、个人按揭贷款、及其他相关行业贷款的资产质量将产生负面影响。在上市银行中，招行的相关贷款占比最少，浦发和华夏占比较多。银行近年来对房地产及相关业务贷款的高速增长势头将得到抑制，尤其对银行偏爱的个人住房按揭贷款的增速将产生影响。

配文：

外资眼中的房地产调控

与2005年宏观调控政策出台后诸方意见分歧巨大截然不同，外资对于“国六条”的看法出奇地一致——这是一次“温和”的调控。

控制房产交易的措施实际作用不大——瑞银集团亚太区首席经济师安德森(Jonathan Anderson)向《证券市场周刊》表达了他的意见。

他直言不讳地表示，政府开始征收20％的房产交易资本收益税，使人们担心有可能造成市场下滑，影响实际建设需求。但是，总的数字表明，这些担心是不必要的。事实上，从全国范围来看，房地产以及土地价格平稳，基本保持一位数的增幅。其实，主要的投机问题是在一些一线城市，主要是上海（去年甩卖的情况就相当严重）、北京及深圳的高端市场——这些是反投机措施真正需要针对的地方。“我觉得更应该关注供应方面的措施，因为这些措施将影响建设贷款以及基础设施建设，而不是关注需求方面的政策，如资本收益税或对于二次按揭的处罚。”

凯德置地(CapitaLand China)执行总裁林明彦称，多数措施都是受欢迎的。他表示：“这将使市场变得更加理性、更加健康，有利于长期发展。”他表示，针对较微观层面问题（比如限制住宅面积）采取的措施，则比较令人担忧。出台这些措施的初衷是确保开发商不仅仅关注高端市场。林明彦称：“这是个非常崇高的目标，但必须考虑到政策的实用性。”

一些分析人士认为这些措施不会对市场产生重大的长期影响。瑞士信贷集团(Credit Suisse)亚太区首席经济学家陶冬表示，这些措施没有解决投机背后的根本原因——过量的流动资金。他在一份研究报告中写到，考虑到通货膨胀和税收因素，银行存款利息几乎为零，而租金收益率为4%至6%，这为投资者提供了将储蓄投资于地产的明确动机。

不过，大和研究机构(Daiwa Institute of Research)驻新加坡的David Lum表示，关键问题在于，如果当前的措施不能实现政府目标，那么会发生什么事情。Lum警告称：“如果这些措施不能使市场降温，就会有更激烈的措施出台。”

中国国际金融公司分析师白宏炜称，各地方政府对政策的执行力度将是政策能否起到效果的关键，尤其是新的土地供应计划和对存量土地的挤压力度将对市场的供求逆转起到最为关键的作用，如果供应仍满足不了刚性需求，则即使增加营业税也将转嫁给购房者的头上，而起不到抑制房价的作用。另外，70%以上的房屋面积在90平方米以下的规定在具体实施的时候将面临较大的难度。

实际上，土地出让金已成为地方政府预算外收入的主要来源。在今年“两会”期间，就曾有高层官员透露，有的沿海省份“卖地收入”超过了千亿元。

2005年，全国共出让土地面积16.32万公顷，出让价款5505.15亿元。其中，“招拍挂”（即招标、拍卖、挂牌）出让面积和出让价款分别为5.72万公顷和3920.09亿元，分别占出让总面积和总价款的35.06％和71.21％。

近年来，地方政府投资公司改变土地用途，并以土地为担保向国家开发银行和商业银行打捆贷款进行城市建设的模式被屡屡复制。在这种模式中，政府通过土地重估获得了资金，银行则依靠地方政府信用大肆贷款，使得土地不断升值的神话得以自我实现。

配文2：

保护主义只能拖延市场发展及改革

——访瑞银集团亚洲房地产研究部联席主管王震宇

《证券市场周刊》：过去一段时间以来，中国的房地产经历了新的考验，就其根本原因还是由于人们对一直以来愈演愈烈的房地产热产生担忧。一个现实的问题是：中国的房地产是否过热？

王震宇：是的，中国的房地产市场的确存在过热的现象，这点是可以肯定的。究其原因，我认为，以前的房地产从来没有在中国的资本市场里真正的体现它应有的地位，直到1998年住房改革以后，中国出现了大规模的新晋业主，加上城镇化加速的趋势，大量需求涌现，成为拉动中国房地产行业最主要的市场力量。这么一个巨大的需求就爆发了。

但中国的房地产市场是一个“金融市”而非“实用市”，这是因为在其他国家房地产是一个投资渠道，但不是唯一的投资渠道。比如在美国，人们可能会去选择投资股票、基金什么的。但在中国情况则截然相反，中国的资本市场发展羸弱，股市多年下跌，债券市场不完备，基金行业刚刚起步，加上银行存款又要面临很低的利率，所以在缺乏理想投资回报的状况下，投资者就都“青睐”于房地产了。

《周刊》：在你看来，谁是这轮房地产热中主要的推动力量？目前普遍认为由于对人民币升值的预期，大量外资涌入中国房地产市场是目前中国房地产市场过热以及房价过高的重要原因，你是怎么看待这个问题？

王震宇：我认为，国内不应该采取保护主义的姿态，因为任何保护主义最终通常只能拖延必须的市场发展及改革。实际上，外资进入中国房地产的量不过是区区100多亿美元，同时中国的金融市场和外汇市场又是严格管制的局面，因此不足以影响到全国市场的发展。我认为，国内资金是推动房地产市场走高的原因。

《周刊》：在“国六条”发布不到两周，5月29日，国务院9部委即联合出台了实施细则。这些行政手段的调整可以收到预期的效果吗？

王震宇：相关的调控政策是可以收到一定的效果的。其中，银行是一个关键。现在的问题是国内银行在运作上往往要受制于地方官员，或者说地方官员出于政绩的考虑会干涉银行在房地产上的投入。地方银行在这种局面下有时候会身不由己。同时，国内房地产市场的数据几乎没有透明度可言，这也造成了大家在判断上的困难。

相关链接：

房产中介质疑“税费转嫁”导致二手房价上升

楼市世界杯“皮球”咋踢 国土部能一脚定乾坤？

“国六条”调威力初显 武汉调整新建住房结构

建行个贷新举措:低收入家庭可全家共同贷款买房

房价总体稳中上涨 楼市调控政策还将出台

特别推荐

• 更多>>