“以租养贷”是否划算 买房真的比租房划算吗?

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前些年，一口气买几套房，首付两成后出租，再用租金与房贷月供相抵，就算不卖最后也能“落”下套房子。这种“以租养贷”的投资方式在以前颇为流行，而且倍受购房者推崇，甚至还传出一种“租房不如买房”的流行说法。然而随着国家对房地产市场的宏观调控，央行再而三的调高贷款利率，多方因素下新楼盘价格一路狂飙，二手房价格也随之水涨船高，而房屋租赁市场却依旧那样“风平浪静”。那么，在房价一路高歌而租金却没有太大变化的情况下，现在依靠“以租养贷”这种方式买房还会划算吗？“我爱我家”专家举例说明：

2年前，张先生在方庄购买一套70平方米的二居室，当时市场价格5000元/平方米，总价35万，银行贷款评估价30万。按照8成20年贷款额度计算，银行可贷款24万，首付11万，月还款额1652元。当时这套房屋的出租价格为1700元/月。

现在，同样类似的房屋，市场价格升值为8000元/平方米，总价56万，银行贷款评估价50万。按照银行现行贷款额度及利率，7成20年贷款额度来计算，银行可贷款35万，首付21万，月还款额为2457元。而目前，这一地段的房屋出租价格为1750元/月。这就意味着，如果是“以租养贷”买房的话，购房者每月则需倒贴707元，一年下来要平白多填补8000多元支出，无形间增加了许多购房成本。

专家点评：

1、首付提高增加购房压力。今年，九部委《意见》颁布后，各家银行表示：购房者在申请住房贷款时，对其执行最低三成的首付款比例。从上述案例中，我们不难发现，两年前首付房贷可以做到二成，因此仅为11万元。而今银行执行首付最低三成的房贷新规，因此购房者需多拿出10万元的首付款，才能贷款购得同样类似的房屋。

2、房价飙升导致月还款额增加。近几年，新楼盘的价格与日剧增，而二手房业主由于攀比心态较重，与同一地段新楼盘价格相比之后，在出售时盲目抬高价格，导致二手房价上涨较快。在上面的案例中，同一地段，2年之内二手房价格每平方米涨幅60%，那么，购房者如果以现在的房价贷款购买的话，月还款额也就自然有所增加。在租赁价格未发生较大变化的同时，收益不能与支出相抵，“以租养贷”自然也就不划算了。

综上所述，在银行利率上调，个人住房按揭贷款首付款比例上升的政策大背景下，购房成本或月供已超出租房成本，“租售倒挂”局面已然形成。因此，“以租养房”、“以租养贷”等显然已经不能维持购房者的正常收支平衡了，而对于那些经济实力并不充裕的购房人群而言，更无须买房“强撑”。相反，对于这部分人群而言，租房未尝不是好的过渡方式。近几年，北京房屋租赁市场价格相对较为稳定，除了受季节变化以及政策影响带来在一定价格范围内的小幅度波动外，基本保持平稳走势。而且，租房灵活、变通性较强。对于因工作变动、家庭变故、孩子上学、照顾老人等原因需要经常更换生活区域的人群来说就不太适宜购买一处不动产在一个地方固定下来，“随租随住”，选择租房方式也会更好些。

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