空置率之争　“重磅文章”打掉局长乌纱帽？

当然，这并不是说我国的房地产市场的空置率，不能与国外房地产市场的空置率相比较，而是应该可以比较的，关键是首先要懂得“猪肉多少钱一斤”的说法，其次还要懂得对于不同对象之间的比较，首先得“标准化处理”，也即“同质”处理。

在研究房价涨跌时，“空置率”本质上反映的是“供求双方不均衡程度的一种后果”。如果我们能够从这一本质意义上去把握，那么，我们就会知道，我国房地产开发企业的空置率，如果我们采用了适当的计算方法，那么，计算出来的空置率自然可以与国外学者计算出来的空置率，进行“同质意义”上的比较了。

研究价格涨跌房地产企业空置率该如何算？

从空置率的角度，研究房价涨跌，空置率的本质意义是什么呢？价格是“由供求双方互相冲击和制约”即“均衡”形成的，而“空置”是“供求双方不均衡的一种结果”，“空置率”反映的是“供求双方不均衡程度的一种后果”。

研究房价涨跌，从空置率的角度，如果，我们真正懂得了空置率的这个本质意义。那么，我们就不难知道，对于房地产开发企业来说，我国房地产企业空置率的定义，即空置率到底该如何算法，其实经济学常识早就告诉了我们。经济学常识告诉我们——产品生产、销售、库存三者之间，具有以下等式关系（不考虑库存的盘盈盘亏因素；对于房屋产品，一般不存在这个因素）：

期初库存量+本期生产量=本期销售量+期末库存量上面这个公式，经过变形，我们可以得到下面这个公式：如果我们真正懂得了空置率这个概念的本质意义，那么，我们就会知道，上面这个公式，就是从空置率的角度，研究房价涨跌时，计算房地产企业房屋空置率的公式。

“本期生产量+期初库存量”，就是本期的“实际供应量”，“本期销售量”就是本期的“实际需求量”；两者相减，是“实际供应量”与“实际需求量”供求双方“不均衡的一种结果”，即“期末库存量”；“期末库存量”与“本期生产量”之比，反映的是本期“供求双方不均衡程度的一种后果”。

（注：严格意义上说，上面公式“本期销售量”中的“销售量”是广义的，其实应该包含两个方面，即房地产企业通常意义上的“销售量”与房地产企业通常意义上的“出租量”；同理，上面公式中的“期初库存量”，也应包括房地产企业通常意义上的“销售库存”与房地产企业通常意义上的“出租库存”）

努力向前赶　还是回到“茹毛饮血”的时代？

经济控制论，对于警戒线的设定原则解释得很明白，在经济控制论中，将经济变量分为两类：状态变量和控制变量。

对于房地产开发企业来说，“空置率”就是房地产企业的状态变量。“空置率”这个状态变量，反映的是房地产开发企业某个时段（本期）库存的变动状态，是恶化还是好转。

从房地产企业房屋空置率的定义，或者说计算公式，我们可以看出，这个“空置率”同“本期”取值的“时间长短”没有直接关系，但同本期的“期初的库存量”，以及本期的“生产速度”和“销售速度”则有直接关系。

生产、销售、库存，我们之所以要经常建立、观察这些指标，目的是为了促进企业更好地面向市场，以销定产，并保持合理的产品库存。这是提高经济效益的重要方面。

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