姚宁屏：“国六条”开启国民居所计划——对“国六条”的解读与理解

国务院总理温家宝5月17日主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，根据当前存在的问题，进一步采取有针对性的六条措施，业界称之为“国六条”。

　　 “国六条”的出台，一石惊起千重浪，业界坊间众说纷纭、莫衷一是。我以为均过于肤浅、单一，既没有历史地看问题，更没有系统地解读政策，业界诸多领导固执地站在房地产行业开发单位的点上，以多年来被行业和风细雨呵护的惯性思维来解读“国六条”，是本位主义下的个人利益最大化的主张者，在历史的洪峰潮流中将会极其危险。行业兴亡，匹夫有责，位卑未敢忘忧国，是以已个人之见，摇旗呐喊于风口浪尖，言者无罪，闻者足戒。

　　房地产业宏观调控自05年以来，共进行三波：

第一波宏观调控，调的是行业的基本要素，控的是银根与土根。房地产业进入“后房地产时代”，行业的获利焦点由以土地增值为获利焦点转向以房产品增值为获利焦点；
第二波宏观调控，调的是市场需求，控的是投机与高档房。房地产业进入“换房时代”，行业的市场关注点集中于换房时代的主流消费客群上，但社会资源过于集中于房地产业，而房地产业资源又过于集中于换代升级房产品物业类型时，显然忽略了尚未完成第一个最最基本房屋需求层面的中低价房、中小户型的基本保障体系。我也曾肤浅且本位自私地认为，房企作为市场经济的背景下的赢利组织，逐利是天经地义的，国民住房保障应由政府统筹承担，但是我们忘了吗？房地产业游离于社会大体系之外吗？作为关系国计民生的基础支柱行业，本应承担其历史责任与使命，天生就具备纳于统筹范围的义务。

于是，第三波宏观调控在此背景下开始了。《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》以九部委联合发文，代表国家意志，是历次宏观调控以来最明确、最系统、最彻底的。
明确了调控时间“十一五”期间，特别是今明两年；
明确了目标：重点满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房；
明确了新建住房结构比例：套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上；
明确了本次调控计划、执行、监督体系：
一、编制规划；
二、纳入规划；
三、向社会公布；
四、二级备案；
五、行政监察；
六、督促落实；
明确了调控措施：
一、调税赋控投机投资；
二、调贷款控项目；
三、调首付控非自住需求；
四、调用地供应控土地使用；
五、调闲置土地监管政策控闲置土地存量；
六、调拆迁政策控拆迁；
七、调开发全程控全程开发。
　　如此明确、彻底地进行行业调控，从宏观到中观到微观，从定性到定量，国家究竟想干什么？这是纲，纲举才能目张。
　　 我的解读观点是：“国六条”开启了国民居所计划，国民居所计划分两步走：第一步是居者有其屋，政策执行是房改房；第二步是居者买其屋，政策执行是三房政策。南京还曾推出过10%配建计划，但在实施中都未能解决根本问题。
 
　　“国六条”细化措施就是为了解决居者买其屋的两个根本问题：一是买得到，70%的土地高压线与90m²以下的户型生死线，确保买得到房屋；二是买得起，只要是自住型需求且90 m²以下，二成按揭。只有居者买其屋，才能居者有其屋，只有居者有其屋，才能有恒产有恒心，才能安居乐业，才能养家糊口住狗窝，否则，要真的是“全国无房者联合起来”，恐怕倾巢之下，安有其房地产业之全卵。
　　目前，很多房企领导还未引起深刻的思考与重视，还在强调房企的赢利组织特性，还在与国家讨价还价，辩个大小职责与公理私情，房企忘了自己是社会大循环中的一个环节，忘了古今中外的正常行业的生存发展规律，忘了一个企业公民的应尽义务，也忘了一个均衡发展、和谐社会的利益均分化必然趋势。
　　房地产业正在转化，从机会型、资源型、公关型转向市场化、专业化、集约化，行政力量与市场力量找到了最佳结合点，房地产业应该也必须回到正常行业的范畴中来，从此以后，所有的逐利行业齐唱“君子爱财，取之有道”。
　　房地产业从此进入了一个持续、健康的快速发展通道，面对已经质变的行业规律与日新月异的市场背景，身为业内人员，我们必须顺势而为，与时俱进，我们应树立正确的市场观念、正常的行业心态、真正的专业体系，才能在这一波洪流中生存下来。
 我基于对“国六条”的解读与理解，在强烈的求生欲望下，我要求我自己以及业内同行：以专业立身，以市场立命，专业以钻研为本，每事每时每反省，在市场的波澜起伏中坚持、奋斗求生存。