“国六条”难以平衡各方利益 房价仍会继续上升？

下一轮高档房暴涨

因此，房地产下一轮的趋势将是高档房价的非理性上升，甚至有可能超过美国的房价。因为，这些人是拿炒中低档房的利润来买高档房的。由于宏观调控，暂时压住了高档房的涨势，降低了高档房的交易量。表现在统计数据上，是房价指数企稳了。这是由于高档房的交易量下来了，中低档房的交易量上升了，自住型房产市场的价格实际上仍然在上升。

中低档房是住宅需求导向的。所以房价指数的下降不等于居住成本的下降，反而可能隐含着居住成本的上升。比如说同期交易的房子30%是高档房，50%是中低档房，20%是廉租。现在一下子变为10%是高档房，70%是中低档，20%是廉租。那么中低档房的交投活跃了，财富效应出来了，但是房价指数下来了。结果是中产阶层的白领们看着指数下降勒紧裤带买房。

分析中国城市的住房市场，要看市场顶端的40%。通常会发现这个群体中的买房人是“两外”(外国人和外地人)，他们和本地人无关，他们买房的钱也和本地收入无关，而他们的购房意向决定着指数的升降。

当“两外”人口购房相对下降，由原来的30%萎缩到10%甚至是5%，就会出现虚假的房价指数下降。

对于住房市场空置率的解读也很有误导性。站在“两外”的立场上，买房有时就是要空着，其目的非常明确，将来想在哪个城市待，就先在哪个城市买房。如果房价涨了，就把它卖掉。如果不涨将来就住。这实际上是未来生活方式的选择权，是为十年以后的选择做投资，所以这种空置是很正常的。

人民币升值预期推动房地产价格

当然，中国房地产价格的上涨跟人民币升值的预期有一定的关系，这就涉及到所谓热钱的问题。

现在热钱进入中国有三种渠道：一个是通过正式申报的FDI(外商直接投资)。FDI资金中有一部分投向房地产和房地产关联行业，在过去的五年中，持续在30%以上。中国每年的FDI持续在500亿美元以上。也就是说，每年持续有150亿到200亿美元直接进入房地产和房地产关联行业。可以说热钱进来的这条路叫“明修栈道”。

还有一条道路叫“暗渡陈仓”，主要是通过贸易渠道实现的。因为进出口的报价单，有一些可调整的空间，而对进出口报价单的调整有可能转化为可交易的外汇额度，从而变成二级外汇额度调剂市场。一些经济学家通过对进出口报价的比较分析，发现中国在上个世纪80年代倾向通过外贸报价实现资金外逃，而从上世纪90年代末开始，同类数据有反向趋势，因此，可以猜测有外资流入，但实际数字难以确定。

第三种渠道是“蚂蚁雄兵”，是境外流通的人民币积少成多，转化为某种跨境流动的购买力。由于人们预期人民币迟早会成为亚洲区域性货币，从而使人民币在亚洲某些区域自由流通，就像“亚洲美元”一样。假定每一个出境旅游者能带出1000元人民币到境外流通，这个量积少成多，就成为不可忽视的跨境资金流动了。

人民币升值预期驱使上述三种渠道的资金流入中国的房市、股市，从而推高了中国国内房地产的价格。

(作者为湘财证券首席经济学家，由言扬采访，索慧君录音整理，仅代表作者个人观点)

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