资金门槛提高 各房地产企业加速寻找融资的渠道

在宏观调控的大背景下，银行对房地产开发企业的贷款门槛出现抬高之势，一向靠密集资金运作的房地产企业不禁感到压力加大。部分房地产企业开始加速寻找除银行贷款外的融资渠道。

资金门槛有所提高

5月29日夜间，国务院办公厅转发建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》，其中严格规范了房地产开发信贷条件。

《意见》第四条规定“为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。”

有银行的工作人员对记者表示，其实早在此次新政策出台前，该银行就已经多次得到银监会、央行等主管部门的提示，要注意房地产企业的风险。该银行也早已采取动作，对同一集团下的房地产企业开发公司、项目公司、物业公司等关联企业的贷款往来都有详细的审核、登记，账目非常明晰。在个别地区，放贷门槛也是区别对待的。新政策出台后，银行方面肯定会进一步细化规则。

经济学家孙飞博士在接受记者采访时表示，结合最新的调控政策看，税收和信贷政策的出台将有效打击炒房、投机和囤房行为，达到有效平抑房价的目的。

地下利率开始攀升

有开发商对记者表示，从不久前，央行提高贷款利率开始，江浙一带的地下资金就开始活跃起来，现在有些小开发商已经给出了12%到15%的高利率拉资金。

从2005年3月17日起，中国人民银行调整商业银行自营性个人住房贷款政策。尽管此次调息针对的是个人住房贷款，但业界普遍感受到了此次加息对开发贷款的影响。4月28日起，央行上调金融机构贷款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由原来的5.58%提高到5.85%，直接增加了开发企业的资金成本。

有市场人士表示，如果仅看报表数据，近年银行贷款占房地产开发企业资金比重一直徘徊在20%左右。但是，如果将房地产开发企业的“期房”筹资，包括居民购房消费贷款和流动性资金来源考虑在内，每年数千亿元的房地产开发投资中，约有60%的资金来自银行信贷。银行为回避金融、楼市风险，必须有所动作。

有房地产企业人士对记者表示，一些小的开发商现在越来越不容易从银行拿到贷款了，很多从地下金融市场高息融资。最近各种市场都比较火暴，股票市场、期货市场都很火，所以各方面对资金的需求都很大，资金很紧俏，借款利息比2005年提高了不少，有一些小企业已经开出了12%到15%的高额年利率在拉资金。

多家企业筹划新渠道

在资金成本提高的背景下，与只能靠高利息吸引地下资金的小企业不同，实力强大的房地产企业多在筹划发行REITs、信托、可转债、股权融资等多种途径。

5月末，国内最大的房地产企业之一上海绿地集团方面透露，集团正计划把旗下部分商业物业打包到香港上市，发行REITs。

近期国内已经有多家房地产企业计划发行REITs，但绝大多数还都处在筹备期间，成功者寥寥。公开资料显示，绿地集团资产总规模176亿元。绿地集团除目前在上海市房地产市场占据较大份额外，自2001年开始走出上海，已先后进入长春、南京、成都、重庆等17个较大城市，总投资近300亿元。

绿地集团的有关人士表示，绿地集团目前商业物业数量比较多，仅在上海区域的商业物业项目就超过10个，品种包括办公楼、酒店以及酒店式公寓等。加上外地的商业物业，目前绿地旗下正在建设中的商业物业超过100万平方米。绿地计划在这些项目中挑选出合适的商业物业，打包到香港上市，发行REITs。

招商地产在2005年年度公告中表示，招商预计2006年产生的资金需求约为25亿元，筹集资金的主要手段为争取成功发行16.5亿元可转债，另外，银行贷款净增8.5亿元。

在2005年年报中，万科也表示，计划在2006年进行一次股权融资。

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