大中介“贪吃”房产差价 揭密二手房“N天包售”

新闻背景

“买房子真不能轻信中介，他们收购的房子价格高得离谱！”看了本报昨日C16版刊出《买卖双方怒揭中介“两头吃”》一文，一位赵先生致电本报热线51950668表示，他前段时间在南京某知名房产中介公司看中了一套由他们公司收购的二手房，对方告知是1990年的，均价7200元/平方米。等他签了合同交了定金后才想起到周边调查一下。“未来的邻居竟然告诉我，房子是1983年的，而小区内二手房成交的均价不会超过6400元/平方米。我现在后悔不已，听信了中介业务员的吹嘘，一是合同书上根本没有注明房龄，二是现在我宁可白白损失几千元的定金，也不能以这样高的价格购房。”赵先生无奈地说。

暗访调查

中介称“房产局的评估师不可信”

中介公司到底是如何收购二手房的？为此，记者来到赵先生所说的那家知名房产中介公司的华侨路店，佯称要卖一套房子。

接待的一位工作人员说有两种方式，一是可以作一般的委托代理，即卖房者自己估个价格，将房子放在中介公司销售，但是何时销售出去公司不能保证。如果卖者觉得陪同买家看房子、办理过户手续等比较麻烦，也可以选择该公司推出的“50天包销售”的服务。即将要出售的房子全权委托他们公司办理，与该公司签合同，公司会先派出评估师免费到要出售的房屋内估价，以一个房主和公司都满意的价格成交。当天公司给房主付定金，十个工作日内付首付款，三十五个工作日支付全款。

这位工作人员告诉记者，如果是公司代理，记者就是直接和公司签合同交易，为了尽快把房子出售掉，回笼资金，在向客户推荐房源的时候，肯定是优先推荐记者的房子。记者随即表示对中介公司内部评估师对房子的评估价格“是否有水分”表示怀疑，想找第三方评估。

“据我所知目前房产局有评估师，不过自己请评估师一是要付钱，二是房产局的评估师得出来的价格往往要略低于市场价。”这位工作人员解释说，“二手房过户的时候买方要交2％的契税，以买一套二十万的房子为例，就要交4000元的税，很多买方为了少交契税，会将房价交易的实际价格报得稍微低一些。这样房产局掌握的房价就比市场实际成交价格要低一些，而他们的评估师则是以这个稍低的价格为标准来评估你的房子。你以他们报的价格销售是不合算的。”当然，买方对房产局的报价也不会过低，因为房产局给每个区域的房价都有一个均价，即使买方报得过低，也要按照房产局的那个均价交税。

中介以个人名义签署代理合同

见记者犹豫不定，这位工作人员继续解释说：“目前的房价很透明，你自己可以到网上或者其他中介公司调查一下，看近期你房子所在区域的成交价大概是多少。同样的道理，买房子的人也可以了解到现在的价格行情。我们收购时，出的价格低了卖方不愿意卖，我们将收购的房子出售时，价格出高了，买方也不愿意买。所以，这其中我们吃不了多少差价。我们这样做只是想多收集一点房源，对一些区域的二手房房源能够有‘独家’信息。

当记者表示想看一看“50天包售”代理的合同时，这名工作人员拿出一份客户已经签过的《房屋买卖合同》，“我们的空白合同没有了，你可以看一看这个签过的合同，最主要的是这个合同是由南京市房产局监制的。”记者想仔细看时，工作人员“抢”走合同说：“这是内部资料，不方便让你们看。”

专家提示

一位业内人士告诉记者，一般中介公司内部很少有专业的评估师，因为“房产评估师资格证”很难考，而有资质的评估师都很“吃香”，基本都在专业的评估公司就职。如果个人请的话费用较高，但是评估师会正规的出具评估报告，可以得出一个较公正的估价。

中介公司所谓的评估师基本都是公司内部的业务员，也都是根据所掌握的市场行情来估价的。不过这些评估师上门后一般都会“挑刺”，尽量压低价格来收购。当中介公司大量掌握了某个区域的二手房房源时，这个区域价格就会出现波动。如目前秦虹小区、南湖和朝天宫一带，均价都有所上浮。

对于与业主签订销售合同，中介公司为了防止管理部门来查，都会以个人名义收购。这位业内人士提醒说，当中介提出对你的房屋现金收购时，必定是房子的报价位低于实际价位而存在可供中介公司吃差价的空间。甚至有的不法中介会化装成个人购房者与业主谈好房价并去公证处办理房屋出售全权委托公证，从而完成收购。而中介在收房后转手的售出价必将让你“咋舌”。

所以，记住房产过户是出售房屋的关键。仅仅做公证并不能算是法律意义上的房产买卖；还有买卖双方一定要见面，坐下来当面将价格谈清楚，并正式签订《房屋买卖合同》。千万不要盲目相信中介而两头不见面，最终造成自己的经济损失。

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