“买卖不破租赁”同样适用于被查封的房子

案情:2005年3月，某房产公司因借款纠纷被某金融公司诉至当地法院。4月1日，应金融公司的申请，法院依法裁定查封房产公司名下所有的房产，并到当地房地产管理部门办理了查封登记手续，通知该机关不予办理该房产过户手续，但并未采用封条等方式公示其查封行为。4月25日，房产公司私下里将其名下已被查封的一处房产租予了不知情的第三人某培训公司，约定租期为两年。

5月14日，法院判令房产公司归还金融公司20万元，及利息3万元。判决生效后，房产公司未能在指定日期内归还借款。于是，经金融公司申请，2005年7月19日，法院在未通知培训公司的情况下，强制拍卖了房产公司名下所拥有的房产，并为买家办理了产权过户手续。8月10日，买家通知培训公司搬出房屋。培训公司遂以一审法院的行为违反“买卖不破租赁”的原则为由，上诉至当地中级人民法院要求继续承租，并称一审法院的强制拍卖行为没有尊重自己的“优先购买权”，自己有权主张一审法院的强制拍卖行为无效。

二审法院经过审理后，判定支持了培训公司的上诉请求，培训公司可以继续租用房屋，直至租赁合同到期为止。

提示：所谓“买卖不破租赁”是指租赁关系成立之后，即使出租人将租赁物转让给第三人，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人所取得的财产是负担租赁权的财产。

我国最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》中规定：“私有房屋在租赁期间，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”《合同法》中规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《城市房屋租赁管理办法》中规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。从上述法规中可以看出，“买卖不破租赁”原则主要是为了更好地保护承租人的利益，为保护租赁市场的稳定性而制定的。

在本案中，培训公司之所以能够通过法律的手段维护自己的利益，使自己的情况适用“买卖不破租赁”原则的原因关键在于其与房产公司之间所签订的房屋租赁合为有效合同。

那么该合同为什么是有效合同呢？

首先，签合同的双方之间并不存在欺诈、胁迫损害国家利益情形；双方也无恶意串通损害国家、集体或者第三人利益情形；双方签定合同也并非是为了掩盖非法目的；双方签定合同也没有损害社会公共利益，且合同内容是双方当事人真实意愿表示，符合我国《合同法》的规定。

其次，虽然建设部1995年发布的《城市房屋租赁管理办法》中有“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的房屋不得出租”的规定。但是《城市房屋租赁管理办法》也不属于我国法律、行政法规范畴，其仅属于地方性法规范畴，依据上位法优于下位法的原理，应可以认定培训公司与房产公司之间的租赁合同合法有效。

再次，由于交易的相对性，交易双方不可能对对方存在的一切情形均有了解，交易一方仅能从对方提供的资料了解租赁标的的相关情况。如果以交易方不能掌握的情形来认定交易行为无效，则不利于维护交易的稳定性和安全性。权衡两方利益，应侧重于对交易的安全保护。同时，我国立法也支持了该观点，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中也有“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”的规定。本案中，培训公司事前并不知晓法院已经将房产公司的房屋进行查封（法院并未采用封条等方式公示其查封行为），且培训公司为其承租行为支付了合理对价，故应认定培训公司与房产公司之间的租赁合同合法有效。

综上所述，培训公司的租房行为是符合“买卖不破租赁”的构成要件的，故培训公司可以以“买卖不破租赁”的原则主张继续承租权。

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