国土资源部调控新规出台 严控开发商圈地运动

紧缩性的调控政策正在进一步地规范与细化。

4月27日，央行宣布加息0.27个百分点。同日，国土资源部出台了《国土资源“十一五”规划纲要》，规划主要预期指标包括全国耕地保有量不低于1.2亿公顷(18亿亩)、年度供地总量中有偿供地的比例达到60%以上、招标拍卖挂牌出让面积占出让面积的比例提高到35%等7项。

4月28日，国土资源部、国家工商总局联合公布《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本(试行，下简称《补充协议》)，对旧有的《国有土地使用权出让合同》进行了补充，并将出让土地的竣工时间、投资总额、投资强度、宗地容积率、建筑系数、工业项目用地中非生产性设施用地比例等合同条件及违约责任进行了明确约定。

业内人士表示，“开发商拿地后不按时开发，挖一个坑就算开工，以此来抬高房价的‘圈地运动’有望被遏制。”按照新合同条款，未能按期竣工的开发商将被要求支付违约金，而该规定的出台，也将解决一些项目长期建设而不竣工的问题，以提高土地利用率、减少土地闲置，有效防止开发商长期囤积土地。同时，调控政策的组合出台，进一步体现了政府运用多种手段调控房地产市场的决心。

收紧地根“对开发商囤积土地然后闲置的惩罚措施原来就有，只是过去执行得不够规范，国土部门今年会对一切长期闲置土地依法进行处理。”国土资源部规划司司长胡存志在《补充协议》出台之前做出了上述“提醒”。

据了解，早在2000年10月31日，国土资源部、国家工商行政管理总局就已联合发布了修订后的《国有土地使用权出让合同》示范文本。然而随着市场情况近几年来出现的一些新变化，原有的合同文本已经不能满足市场的全部需要。因此，国土资源部等部门在原出让合同示范文本的基础上，研究制订了《补充协议》示范文本。

国土资源部有关负责人表示，新公布的《补充协议》共16条，它对出让土地的竣工时间、投资总额、投资强度等合同条件及违约责任做出了明确约定。同时,《补充协议》要求从今年7月1号开始，各市、县国土资源管理部门作为国有土地使用权的出让人，在与受让人签订国有土地使用权出让合同时，应同时按照示范文本签订补充协议。

业内人士指出，近年来中国房地产业迅速升温，部分城市的房价高企，控制信贷、减少囤积土地便被视为解决房地产业失衡发展的两个有效途径。

据了解，在此次下发文件的前一周，国土资源部对河北赞皇、安徽休宁两起违法圈占耕地事件进行了曝光。同时，部分地区房地产价格涨幅过大及地价推高房价的说法在近期再度升温。基于这样一个背景，国土资源部加强土地监控和调控的决心日益强烈。

事实上，面对土地资源的严峻形势，中央制定了“实行最严格的耕地保护制度”的政策，要求各地“严把土地闸门”。一年前开始实施的房地产宏观调控措施中，也有打击“炒买炒卖”和囤积土地等投机行为的内容。但即便如此，开发商们还是能够上千亩地大肆囤积土地。

建设部部长汪光焘曾指出，全国房地产市场仍存在三大问题，其中最严重的便是不少开发商还在观望，对房价不愿降、改革供应结构不愿处理，仍在囤积土地。

数字的统计更具有说服力。2002年北京市国土资源局供应土地4559公顷，2003年供应6438公顷，到2004年则达到了创纪录的9498公顷。按预期这部分土地应在2005年、2006年起到释放、缓解房价的作用。然而，2005年和2006年初，北京市场出现的新盘数量明显小于预期，2004年大量释放的土地并没有全面转化为最终的房屋产品。有的开发商预测到了市场未来涨势，故意减缓项目建设进度，希望待房价上涨一段时间后再竣工销售。

“一些开发商看到地价逐步提升而大量囤地，有意造成市场上的房源紧缺，以时间换金钱，这样的行为必须坚决打击。”有专家如是说。

严控“圈地运动”房地产开发商总体仍然看好房地产市场。政府一年来对房价实施的宏观调控措施，虽然只是减缓了房价上涨幅度，却也是开发商们不愿意看到的。囤积土地，就是要以时间换利润，等房价涨到令开发商满意的高度时再开发销售。

2005年全年，全国房地产百强企业共储备土地面积4亿多平方米。据不完全统计，金地集团在2005年末土地储备500万平方米，富力地产截至2006年3月拥有总建筑面积约940万平方米的土地储备，中华企业到2006年末土地储备仍将保持在362万平方米。近一阶段，复地新增约152万平方米，万科也买入土地651.2万平方米。一批房地产上市公司近期披露的年报显示，在国家加大宏观调控力度的2005年，房地产开发商一个重大举措便是加大土地的储备力度。申银万国证券研究所高级分析师陈昱新表示，目前国内一些房地产上市公司的土地储备已经达到2至3年的开发规模。

有专家认为，开发商大肆囤积土地，原因只有一个：土地成本与开发收益相比实在微不足道。该专家进一步指出，开发商们能够大量囤积土地的原因虽比较复杂，但主要有两点：一是一些地方领导过分倚重房地产业对经济增长的拉动，指导思想存在偏差；二是少数手中握有土地审批大权的人存在以权谋私的现象。在这两大因素作用下，一些地方的房地产商一方面通过延期竣工、暂缓新项目等手段规避市场风险；另一方面又通过招投标、合作开发、收购其他公司项目等手段继续储备土地。一些房地产企业即使已经出现了资金链紧张甚至断裂，但在看好投资走势的情况下依然大量圈占土地期待风光再现。

按照新出台的《补充协议》规定，开发商拿到土地后不按时开发，或长期变相囤积，以此来抬高房价的行为将被明令制止。国土资源部方面表示，此次发布《补充协议》是“为了落实中央政府自2004年以来制定的多项土地调控政策，进一步发挥政府运用经济、法律手段管理土地的水平和能力，保证政府出让的国有土地能够及时转变成有效的开发利用。”“我们期待政府有关部门切实负起责任，继续严把土地闸门，坚决贯彻中央政策，遏制投机行为，抑制开发商囤积土地，以避免吹起房地产业的泡沫”，业内人士向记者表示。他同时指出，从企业经营方面来讲，当前房地产企业大量的囤地行为未必是一着高招，在很大程度上由于牟取暴利的心理驱使，房地产企业很可能轻视了被掩盖的种种风险。

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