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八成房产人投资商铺 8%为是合理回报率

　　[提要]在房地产宏观调控的大潮下，投资住宅行为受限，大量闲置的个人资本开始寻找其他投资途径，这使得商业地产在今年重新回归火爆行情。昨日，据本报联合搜房网进行的“2006商铺投资调查”显示，在今年有意投资房地产
在房地产宏观调控的大潮下，投资住宅行为受限，大量闲置的个人资本开始寻找其他投资途径，这使得商业地产在今年重新回归火爆行情。昨日，据本报联合搜房网进行的“2006商铺投资调查”显示，在今年有意投资房地产的投资者中，选择投资商铺的比例高达81.82%。但令这些投资者困扰的是，售后包租这一当前开发商普遍采用的经营模式风险系数有多大？又该如何在诸多项目中挑选商铺产品呢？记者对此进行了采访。

售后包租≠失败

“事实上，售后包租作为商业地产一种营销方式由来已久，在国外成熟的商业地产投资环境中成功案例已屡见不鲜。自20世纪90年代初期在国内南方城市兴起后，采用售后包租模式取得成功的商业项目也不在少数。因此将售后包租归咎于商铺投资失败的主因，是目前北方投资者的一种认识误区。”在采访过程中，多位业内人士向记者表达了相同观点。

从定义分析，商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其进行外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。可见，售后包租并非只是开发商单方获益的模式，其本质仍是实现开发商与投资人的双赢。

庄盛（北京）房地产经纪有限公司总经理周湘晖表示，在目前市场宏观调控的背景下，开发商采用售后包租也很无奈，因为国内的房地产公司融资渠道比较单一，为了应对银行银根紧缩、成本增高的不利局面，开发商利用售后包租融资进行发展已是相当普遍的做法。而对于个人投资者而言，现在商铺是一种房地产和理财产品结合的产品，不仅具产权的房地产特性，同时在理想状态下，又是一种收益比较高的投资理财产品。

8%左右是合理回报率

分析巨库等商铺投资的失败案例，开发商承诺的高额回报率正是使众多中小投资者落入陷阱的诱饵。那么，对于已逐渐步入正轨的商业地产市场，采用售后包租模式的商铺项目比较合理的回报率应是多少？

“大概在8%左右，这是目前比较合理的投资回报率。”周湘晖给出的数字代表了业内的主流观点。根据市场规律，商铺投资大部分都是10-12年收回投资成本，因此8%左右的年回报率可以基本保证投资成本的收回。由于竞争激烈，某些项目开发商胡乱提高年回报率承诺，有的甚至达到26%，这完全背离了市场规律，其后果自然落得一败涂地。在当前商业环境下，8%-10%是一个比较理性的范围。

周湘晖提醒中小投资者：“贪字头上一把刀，千万不要买承诺回报率过高的项目，超过10%的项目都是没有可投资性的。”

切记考察投资安全

据一位业内人士透露，目前在产权式商铺市场仍存在两个“80%”需要投资者注意：一是80％的开发商在做销售，尽可能地宣传和炒作自己，而只有20%的开发商是在扎扎实实做产品；二是5万平米以上的大型商铺项目中，80%是失败项目，其余20％是可能成功的，其中又分成10％是成功的，10%是勉强支撑的。

因此，投资者应在挑选项目时把投资安全问题摆在首位。周湘晖建议中小投资者，投资街铺首先要关注租金，其次要考虑商铺的升值情况。对于产权式商铺应该从5个方面进行仔细甄别，最关键的是地段，其次是品牌，这包括了开发商和运营商的品牌，最好选购带租约销售的商铺，第三是运营能力，第四是区域的规划设计以及商铺现状，最好选择现房项目，最后是不要被一些比较夸张的销售承诺迷惑，一定要保持理性心态，不要过高地追求回报。

据记者了解，目前在市场上对风险控制较好的项目有北京庄胜广场南馆等。据项目负责人介绍，依托京城知名的北京庄胜崇光（SOGO）品牌百货，北京庄胜广场南馆以规范的产权商业投资模式，取代不规范的无经营保障商铺销售，在租约回报、回报标准及风险担保等方面向投资人提供了最优投资回报条件：以小单元分割产权销售，整体由北京庄胜崇光百货（SOGO）20年承租经营，投资者获得稳定租金收益；逐月返现，预计年平均租金收益8.5%，加上最长20年的回报期，累计收益共达270%左右；20年后投资者还可与庄胜崇光百货协议续约。

责任编辑/wh001
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