观望等来涨声一片宏观调控拽不回房地产市场猛牛

今年以来，全国楼市在观望中等来“涨声一片”。2月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，其中新建商品住房销售价格同比上涨6.2%。“楼市反弹甚至反转”的说法正在蔓延。

涨声一片

国家发改委和国家统计局日前发布的最新数据显示，今年2月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%，其中新建商品住房销售价格同比上涨6.2%。   

涨幅较大的城市中，大连上涨15.1%，呼和浩特上涨14.9%，深圳上涨11.3%，南宁上涨9.9%，成都上涨9.2%。

如果二、三线城市的房价上涨是因为基数相对较低，那么一线城市的情况就显得更加特别。在北京，两年来调控造成的持币观望气氛正在逐渐消融，而上海也出现了成交量放大的迹象。

统计显示，今年前两个月，北京市商品住宅预售交易平均价格6776元/平方米，同比上涨997元/平方米，涨幅高达17.3%。

根据北京市房地产交易管理网公布的数字，3月份，北京共售出期房16641套，这已经接近去年“金九银十”购房旺季的水平，而通常每年一季度都是楼市淡季。进入4月份以来，每天网上成交数都稳定在500套以上。

需求旺盛

在过去两年疾风暴雨式的的房地产调控之下，楼市却出现如此暴涨，让老百姓摸不着头脑，更让买房人的心理跟着水涨船高。

中国指数研究院调查结果显示：超过90%的消费者认为宏观调控的持续深入并没有令北京房价快速增长的势头弱下来。超过80%的购房者预期未来1到3年内，北京房价还会上涨。

刚性的需求、楼市供不应求的市场格局，是业内人士看好楼市前景的重要原因。有意思的是，国内不少地方出现越是调控需求就越强烈的怪现象。

供不应求，房价自然上涨。那么，旨在稳定房价的调控为何没能改变供不应求的关系？

天相投资顾问段海瑞分析，首先，抑制需求的同时供应量在减少。2004年实行“招拍挂”以来，政策因素导致土地进入市场步伐放缓，加上避免投资过热的宏观调控措施，房地产先行指标回落，投资增速下降。拆迁政策的改进在客观上造成房地产开发进程减缓。

再看资金面，银根对房地产行业的紧缩没有得到根本性改善，房地产信托也受到整顿，加上股权分置改革，房地产公司几乎没有通过证券市场融资，房地产业整体资金紧张，开发节奏不得不大大放缓。

从近两年北京房地产市场的供需状况看，2001年北京商品住宅新开工面积增速创下69.2%的历史高位，但2005年则下降为-10.1%。

同时，宏观调控下的优胜劣汰大大提高了行业的集中度，房地产企业的垄断地位得到加强，它们可以通过人为囤积土地来抬高价格。

更有市场人士透露，由于“8·31”过关地进入市场情况非常不好，政府为尽快把这些地推入市场，有意地放缓招拍挂土地的供应节奏。

国家发改委宏观院专家王小广则认为，2005年以来，北京、广东等地房价涨得厉害，肯定是炒家所为，“上海的炒家一部分转移到中西部城市，还有大量资金转到北京、广东继续炒作。如何应对游资，这对宏观调控是一个很大的考验。”

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