调控后的别墅价格 2006年继续朝更高的方向攀升

编者按：房价一直是关注最热门话题，一方面是“住房过剩”，一方面是房价飞涨，政府在调控、经济学家在“唱衰”、消费者在观望……然而开发商依然“想涨就涨”，而且还要“涨得漂亮”！大中华别墅网对于2006年房价进行分析。

2006年的别墅价格涨落问题似乎早就不存在悬念。自从2003年底，国土资源部对别墅用地的叫停开始，别墅的价格就一直呈现上升趋势，不曾回落。2005年政府出台的一系列政策都对别墅的开发产生限制以及影响，更加刺激了别墅市场的繁荣。别墅总价和单价跟2004年相比都明显上升了一个台阶。

影响2006年别墅价格变动的因素

跟其它商品一样，对价格变化最直接的影响因素在于供需变化。而供需变化又会受到各种因素影响。2006年，可以预见的促进别墅价格继续上涨的因素主要包括：别墅用地全国停止审批，别墅产品功能和技术上的创新，城市功能(交通及配套设施)逐渐完善，外地客户需求持续增长，人民币汇率变动预期，国内个人投资渠道单一，经济快速发展，北京奥运会临近等。

促使价格下降的因素主要包括：供应集中放量，租金水平相对下降，银行信贷支持力度尚未恢复等。

不确定因素包括调控、降价预期、消费心态等。

影响平均价格变化的另一重要因素是市场结构变化。不久前，国土资源部传出了为稳定房价，06年将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，停止供应别墅用地的消息。而建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上说到，06年要从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。

2006年别墅价格继续上涨

国家在未来几年内不再批准新的别墅项目的规定成了别墅热的最主要的催化剂。这对许多在建别墅或已获准的别墅项目开发商来说是一大利好消息，新政策的实施将使现有别墅逐渐进入奇货可居的状态。供应虽然受限，但是别墅市场的需求依然高涨。国外驻京机构公司的官员及高级管理人员、港澳台在京投资企业的高级管理人员和国内高收入阶层为主的客群坚强的支持着高端别墅消费。而城市新富阶层的兴起也带动了经济型别墅的快速发展。别墅价格会因此有较大的提升。

在传统别墅区内，受到交通和城市化进城的促进，高端别墅产品一直层出不穷，而受到市场需求旺盛的推动作用，别墅产品的价格还将有所攀升。从2005年的别墅市场情况能发现，价位较高的项目主要集中在昌平、海淀、朝阳、顺义四个区，而密云、怀柔、通州三个区的项目价位相对较低。造成这种现象的部分原因在于密云、怀柔的地理位置决定了它们在别墅购房者心目中更倾向于作第二、第三居所，而通州区作为一个新的别墅区域还需要购房者在心态上的进一步认可。不可否认的是，在这类区域中经济型别墅或者第二居所市场发展却比较完善。

总而言之，2006年受到普通住宅供应量的影响，经济型别墅价格将有明显上升，而高端别墅的价格也将维持在较高的水平。从2005年别墅价格情况可见，未来高端别墅产品将进一步占领市场。

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