潘石屹：采用售后包租是金融陷阱 疑是非法集资

在潘石屹看来，个别房地产开发商采用的保租销售等违规销售方式，使得中国房地产暗藏了一大风险。目前，之所以未能引起监管部门和房地产业界的注意，原因在于相关风险还没有整体爆发。

整体与局部风险之辩

早在2003年年底，潘石屹就曾对房地产金融风险发表过看法。当时，潘石屹眼中的房地产业存在三大金融风险。

首当其冲的大风险是土地违规。当年，五部委联合查处土地违规案件高达14.6万起。如果这些违规土地盖上了楼却卖不出去，将造成银行的大笔呆坏账。

第二个风险是大规模圈地。不少房地产开发商获得的很多土地并非通过公开招标拍卖取得，只是和乡政府、企业签了协议，就大肆向银行申请贷款。在潘石屹看来，这种大规模圈地隐藏的风险太大。

第三种风险来自炒家的投机行为。

时隔近三年，潘石屹向《财经时报》回想起当初的判断时，确认前两种风险已经表现出来。

当年，许多冒着法律风险去圈地的房地产发展商，其圈来的土地目前已经被政府陆续收回，他们的定金也被政府没收。值得注意的是，这些开发商往往依靠土地协议向银行申请巨额贷款，当圈地被收回后，“背后的金融机构是很难受的”。

潘石屹向《财经时报》指出，评价房地产市场的整体风险，最重要的参考指标是土地价格、房价和租金价格，从这三方面分析看，中国的房地产行业从总体上并未出现大的问题。在他看来，第三种风险虽也存在，但只是局部、个别项目的风险，并不构成房地产业的整体风险。

企业自身的中国功夫

潘石屹备加推崇吴稼祥新近出版的新著《加减——博弈与设局的中国功夫》。在这本书中，吴稼祥强调“加未必多，减未必少，适时而行，合谋而动”的加减法则。

书中描述了这样一段内容：“1998年1月，亚洲金融风暴刚过，当时的国务院总理朱(金+容)基视察深圳，问当地陪同人员是否有可能借房地产开发启动经济，万科老总王石居然一连回答了四个‘不行’，市领导惶恐不安，朱(金+容)基却微笑颔首，当即聘请王石做自己的房地产顾问。”

在潘石屹看来，防范房地产业的金融风险，需要有专业知识和经验的金融机构，能够针对不同地区、不同产品的风险和收益进行分析和评估。

但控制相关风险的发生，并不完全是金融机构的责任。从房地产企业自身看，也应着力在自我体系内化解风险。

具体而言，房地产公司最重要的是生产出产销对路的产品，如果生产出来的产品不对，就会成为风险的根源。此外，潘石屹强调，房地产公司应量力而行，不要盲目的为扩大公司规模，将负债率提得太高。

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