潘石屹：采用售后包租是金融陷阱 疑是非法集资

采用保租销售的方式，实际上是将简单的房产销售变成了金融产品的销售，潘石屹认为个中风险巨大。但同意潘石屹想法的人甚少，其中的原因何在？

不同的人从不同的角度看同样的问题，得到的判断往往会不一样。

和经济学家、政府官员及金融界感触不一的是，在房地产开发商、北京SOHO中国公司董事长兼联席总裁潘石屹眼里，中国地产金融的风险不完全局限在信贷风险、土地风险范畴之中，保租销售这种销售模式，同样可能引发行业风险。

保租销售是房地产业界的俗称，建设部的官方命名为“售后包租”，具体是指商铺开发商在销售过程中，承诺不仅可以代业主收租金，还保证合同年限到期后商铺产权归业主。

潘石屹近日在接受《财经时报》专访时强调，采用保租销售的方式，实际上是将简单的房产销售变成了金融产品的销售，而未经金融主管部门审批同意销售的金融产品，有非法集资之嫌。

不过，同意潘石屹想法的人甚少，多数人甚至认为这根本不是风险。个中原因很简单，对保租销售形式质疑，将损害一部分和潘石屹同样身份的房地产开发商的利益。

保租销售“真身”

尽管建设部在2001年6月1日颁布的《商品房销售管理办法》第十一条中明文规定，“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”，保租销售依然开展得如火如荼。

用这四个字在互联网上检索，能看到不少楼盘借助于此火爆热销。

2005年11月6日，锦绣大地物流港一期开盘，当天即成交商铺474个，认购额突破1.7亿元，创造了京城产权式商铺销售的神话。开发商在营销手段方面，采用的正是“10年包租，年9%回报”模式。

《财经时报》在调查中了解到，保租销售最早出现在20世纪90年代初期，包括“返租回报”、“带租约销售”、“利润共享”、“保底分红”等多种形式，但万变不离其宗，基本都以“先销售后承租，同时给予一定比例租金回报”的方式吸引买家入场。

保租销售的风险，在于开发商往往在销售过程中抬高售价，用高额返回租金吸引投资者，一旦开发商破产或出现资金问题，其返租承诺或回报率将不可能实现，租金的预期很难保证，届时，投资者将蒙受损失。

此外，开发商之所以采用“保租套现”模式，往往是由于资金紧张。一旦融资成功，开发商可能并不真正将资金用到开发的房产上，而是挪做他用。作为投资人，可能面临由此产生的诸如开发商出现资金断链不能如期交房，甚至造成烂尾工程，甚或是卷款而去的风险。

这两种风险引爆的后果，都可能导致银行提供的相应贷款打了水漂。

特别推荐

• 更多>>