龚恒祥：好房子是能够释放压力和活力的平台

——访武汉东合置业有限公司策划总监龚恒祥

记者：在国外，住到郊区是城市急剧扩张后高收入人群的行为，但目前武汉以中产及以及阶层人士为购买主力，如何看待这种现象？

龚恒祥：在国内，不只武汉这个城市，包括北京、上海在内的很多城市，近郊物业实际上都是一个中产阶层的物业，这里所说的近郊是距中心城区二十公里的空间半径，而远郊物业的空间半径在45公里同内，主要以别墅产品为主，由于国内城市化的发展进程处于高速发展期，郊区城市化的进程在逐步加快，因此郊区物业的购买力基本上都体现在中产阶级这个消费层面上，这点在国内都有这个共性。这种现象如何看待？我们现在几个楼盘，都是在郊区，我可以就这种现象谈一下我们的看法。

我们东合置业计划今年要启动最少三个项目，全部是郊区物业，有两个大的项目在沌口。我对沌口这块区域进行过大量的市场调查，对这块的客户群体，也做过一些分析和了解，对市场的需求方方面面也掌握了一些数据。就沌口而言，我跟大家介绍几个数据，整个沌口现在的开发总量是纯住宅类的有312万，现在待售的住宅单位是4445套，总体的供应量是比较大的。

政府规划是将沌口打造成为百万人的经济开发区，但是现在沌口只有10万人口，10万的人口和300多万的供应量，目前沌口在售楼盘像阳光城、水木清华等，目前销售的情况总体上来说都比较好，但是纯住宅类的入住率不足30％，可能在25％左右。我说这个数据就回答了刚才的问题“是哪些人在买”，这就是我们所了解的情况，确确实实还是以中产阶级为主。对于这个现象，我们不是政府部门，没有职责和能力对这个市场的发展做一个规划和调控，作为一个开发商，确认自己的项目是否适合在这个区域发展，这才是需要考虑的问题。

记者：武汉目前这样的状况，是不是还适合大量发展郊区的物业？

龚恒祥：我来武汉时间不长，对这块不能发表过多的意见。沌口这个地区市场空间实际上是相当大的，目前就我所掌握的市场需求量，刚才谈到的数据足以消化这些房源，那还只是沌口本区域的数据，还不包括城中心的投资者。是否适合大量发展郊区物业，关键是你要做一个什么样的物业的问题，就以沌口的地产分析，如果说沌口的一居室甚至单身公寓的租金水平超过了25元/平方米/月，达到了城中心准甲级写字楼的租金收益，这对于开发商而言是一个什么样的市场？每个开发商对户型的研究都比较透彻，说到规划、色彩等方面都有一些自己的特色，只是说市场到底需要一个什么样的物业，需要哪类使用率比较高的会所或者配套，是开发商需要重点考虑解决的问题！武汉东合置业有限公司现在开发的郊区物业重点要解决的也是上面的这些问题。

我结合公司要开发的沌口项目和大家作个交流。地块三面临水，拟开发纯住宅社区，武汉临湖的地比较多，相比其他城市而言，有些司空见惯。就我们这个项目而言，打造高端住宅或别墅产品完全有条件，但是我们的思路是在临湖做一个平民化或者叫大众化的住宅产品，当然这个平民化不是经济适用房的层面上，而是相比别墅类产品而言的，我们临湖直接开发多层，以小高层与多层为主。其目的是想打造一个自然景观资源丰富的前提下一个没有经济阶层和社会阶层的界线的和谐社区。项目湖岸线较长，三面临水，这是我们景观投入的重点；其次对体育设施的投入可能也是目前武汉项目难以达到的，已建成一个室内运动中心，包括六个羽毛球场和四个乒乓球场，一个还有在建的两个标准的网球场，我们可以武断的说我们的材料和灯光在武汉绝对是一流的，而且业主的运动收费不足市场的1/3。我们希望能给业主提供一个和谐的、健康的、休闲的社区，能完全释放自己的压力和活力的人居平台。

项目目前是开发的前期阶段，但我们的开发理念与开发模式已经完全得到了市场的高度认同，目前市场主动咨询与团购的体量已远远超出项目的开发量。对于郊区物业空置率相当高的房地产市场，我完全有理由与信心信心相信：我们的社区开发后入住率不会低于80%！这所以举这个项目的例子，不完全是为了推介项目，而是回答上面提到的郊区物业空置率高的问题：开发什么样的产品，如何最大程度化的满足潜在市场的真实需求，才是问题的关键！

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