欧洲央行紧盯房市泡沫 预计3月份加息25个基点

近来，欧元区房价总体走强引人注目，红火的私人部门信贷增长使人们对由信贷推动的房价泡沫的担忧与日俱增。最新数据显示，2005年上半年，该地区房价年比上扬了7.7%，而1997年至2002年房价的年平均涨幅也只有3.8%。对于欧元区日益膨胀的房地产泡沫，经济学家众说纷纭。目前欧洲央行已对房价过度上涨表示关注，房价大幅上涨的风险已成为支持欧洲央行加息的一个因素。

当然，并非欧元区所有成员国出现房地产泡沫的程度都一样，地区差异是非常明显的。作为欧元区最大的经济体，德国的房地产市场仍然处于两德统一以来的复苏进程中，2004年住宅资产价格年比下降了2.1%。与此大相径庭的是，法国、西班牙、意大利、爱尔兰的房价却直线上升：2005年第三季度法国房价年比上涨14.7%；同期西班牙涨幅为13.4%，虽然略低于2004年，但仍处于高增长阶段。

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人们不禁要问，导致欧元区整体房价走高的主要因素是什么？在西班牙、意大利和爱尔兰这样的国家，强劲的经济增长和汹涌的移民潮可能是导致住房需求大增的部分原因，但毫无疑问的是，低利率起到了关键性的作用。1999年当欧洲货币联盟启动时，各成员国的利率水平与平均水平相差较大，其中德国的利率最低，结果导致意大利、西班牙这些原来利率较高的国家在相当短的时间之内便经历了利率显著下降的过程。目前，这两个国家经通胀调节后的实际利率均为负值。同样，正如欧洲央行在刚发表的2月份报告中所指出的那样，从该行2002年开始进行银行信贷调查以来，这些国家的银行发放住房贷款的标准已大大降低。

低利率再加上贷款标准的放宽，使人们获取贷款更加容易，这导致对抵押贷款和住房的需求急剧上升，支撑了房价上涨。同时，房产价格上涨及其未来进一步升值的前景也引起人们对房地产投资的浓厚兴趣，特别是看到那些已经拥有住房的人因房价上涨而变得更加富裕的时候。正如欧洲央行所警告的那样，这种原动力会导致潜在的价格偏差，从而引发未来的价格修正和家庭收支平衡问题。

同样，坚挺的房价会对债券、股票等非货币资产的价格产生溢出效应。欧洲央行曾表示，强劲的货币和信贷增长与资产泡沫周期是有关联的。国际清算银行的一项研究结果则强调指出，信贷增长指标能提供潜在的金融危机早期信号。在法国和意大利等房市火爆的国家，目前抵押债务占国内生产总值(GDP)的比例仍相当低，但西班牙和爱尔兰的这一比例已经超过了欧元区的平均水平。在西班牙，有迹象显示房地产市场可能估价过高。欧元区房价估价指标已经超过了历史平均水平，这可能是该地区房价高估风险不断上升的更加全面的信号。同时，去年12月住房贷款按年率上涨了11.5%，2005年平均年增长率为10.6%。

对于欧洲央行关注房价，有些观察家持批评意见，认为央行不应该将资产价格作为关注目标。但是，即使央行只关注通胀，也不应当忽视房价。目前每个国家情况不同，但不管房价是不是消费物价指数的组成成分，房价都会影响到每个国家的通胀前景。

由于数据难以收集，在欧洲央行作为整体消费物价指数基准的消费物价调和指数(HICP)中，没有已出售房屋的指标。这意味着房价只能被间接反映且反映的时间滞后。在那些房屋拥有者没有起重要作用的国家，如德国，缺乏该指标并没有多大关系。然而，在大多数人都拥有物业的国家，这将导致巨大的扭曲。为了评估中期通胀前景，欧洲央行不得不密切关注房价的变化。上涨的房价还导致房屋净值升高，通过“财富效应”推动消费，因此增大其他市场的需求从而推动通胀压力。

最后，房地产泡沫破灭的一个更重要的后果可能是导致整个银行体系和金融市场混乱。美国、瑞典、日本上世纪80年代的银行业危机无一不是由房地产市场的问题引发的，而这些问题都是在房地产信贷迅速上升后出现的。为防患于未然，欧洲央行必须思考如何应对房地产市场的问题。事实上，欧洲央行已经这样做了，虽然并未明确地表示以资产价格为目标，但房地产市场信贷过度增长的风险已经成为央行进一步加息的依据，央行希望加息有助于逐步缩小欧元区房地产市场的泡沫。经济研究机构Action Economics预计，央行将在3月份的会议上加息25个基点，今年稍后至少再加息1次。

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