业内观察：中国房地产症结主要在两个“大跃进”

两个“大跃进”造成“房地产症结”

由于住房是老百姓生活中最大的生活必需品，同时，住房又是一种替代性很差的特殊商品，而且由于土地位置的固定性决定了房屋不能象其他商品那样到处流通，再加上房地产的开发周期又较其他商品生产的日期来说是那样的长，所以价格机制在房屋这个商品上发挥作用，较其他商品来说更容易失灵。

因此，即便是在一些西方国家，也就是说在一些自由市场经济的国家，虽然从本质意义上来说，他们崇尚、他们维护价格机制这只“看不见的手”，并且，他们也不是不知道，“破坏一个城市建筑的方法，除了轰炸之外，就是低房租政策了”。但是，由于房屋这个商品存在着上述这两大特殊性，因此，在老百姓的住房问题上，他们依然不敢大意。纵观世界住宅发展史，一些西方发达国家，对于老百姓购买住房，几乎都采取了各种各样的扶持政策。虽然，他们中许多国家当时居民的基尼系数，比我们国家现在的基尼系数小得多，但他们还是要对房租采取限制价格政策，甚至是直接建造低价住房，或提供住房补贴，去帮助那些买不起住房的人住上自己的房子。

但是，由于一个时期来，我国一些地方政府的领导，受庸俗发展观的影响，出于对GDP的盲目单纯的追求，他们发展房地产的着力点不是“住房制度应确保所有人都能有房住”，他们不是将自己定位为老百姓住房问题的“保障者”；而是将发展房地产的着眼点，放到了“以地生财”上。一些地方政府甚至在房地产市场上直接充当起了谋利“商人”的角色，于是就有了住房市场化的“大跃进”，直至住房的“过度市场化”。

在贫富差距的“大跃进”和住房过度市场化的“大跃进”的作用下，一方面是出现了我国普通民众对于经济适用房等社会保障性住房“一房难求”的局面，另一方面，我国的房地产市场又成了富人们聚敛财富炒作的大赌场；而当遇到房地产宏观调控急刹车后，随着投机资金的出逃，房地产又面临着潜在的住房过剩风险了。在房地产宏观调控后，在许多房地产开发商对房价前景不再看好，有意放慢房地产开发进度，许多地方土地招拍挂频频“流产”的条件下，一些地方政府仍旧不愿意降下土地招拍挂的“底价”，迫使许多房地产开发商也不敢降价销售，以“有形之手力托房市”；当然，这些地方政府更不愿意多拿出一点土地来建造“经济适用房”、“限价商品房”和“廉租房”。于是，国家统计局的这三组房地产数据，就自然而然地出来了——

2005年前11个月，我国本年购置土地面积中，未完成开发土地面积近1.7亿平方米；按目前水平计算，我国商品房的年施工面积是年竣工面积的5倍多；商品房空置面积达1.14亿平方米。

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