业内观察：中国房地产症结主要在两个“大跃进”

住房市场化的“大跃进”

现在，在农村旧宅基地翻建新房，只要建筑面积不超过原有建筑面积，农民几乎不用向政府交什么钱，但是，就是这样，我亲戚家所在这个村子的这户农家因病致困后，还是盖不起新房。而且，据我了解，虽然不要交钱，宅基地几乎是白用，但依然还是盖不起住房，这种情况即便在东南沿海经济比较发达地区的农村，也并不鲜见。那么，在城市，在贫富差距同样存在着“大跃进”的城市，普通民众能不能买得起住房呢？

上海团市委2005年4月编写的《上海青年调查报告》披露：住房问题已经上升为上海青年心目中最为关心的问题，而其他诸如就业，社会治安等历年排名靠前的问题都已退居其后。2005年11月，厦门房地产联合网公布的一项“购房给你带来多大压力？”调查显示，近八成受访者认为购房压力成为生活中最大的烦恼源。而在同一个月，南京抉策地产研究中心提供的三季度消费者调查显示，57%购房者难以承受房价之重。……

中国社科院刘建昌博士提供的数据表明，中国许多大城市的居民家庭债务比率已经接近或者超过100％，在2003年，上海的家庭负债比例达到155%，北京为122%，已经迅速超越美国同期115%的水平。而大城市的家庭高负债的罪魁祸首，主要就是高房价。

普通民众买不起住房，除了前面所说的收入差距“大跃进”后，城市财富集中于少部分人的原因之外，另外一个关键因素，就在于住房市场化的“大跃进”，导致住房的过度市场化。

我国城镇住房制度改革前，实行的是福利分房制度。城镇住房制度改革的目的，是改变过去福利分房体制，实现住房的商品化和社会化，以改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。我国房改有三个重要的标志点，分别是：国发[1994]43号文件提出的，全面实施“安居工程”；国发[1998]23号文件提出的，要建立“以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”；国发[2003]18号文件指出的，要“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”。

“国发[1998]23号”文件规定，要“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，即其目标群体为“中等＋低收入家庭”，大约占全社会家庭总数的70%。当时建设部也曾明文规定要求各地住宅建设70%至80%应建经济适用房，销售给中低收入家庭。如北京就规定为年收入６万元以下家庭。当年，业内普遍认为，1999年上半年，北京的商品房价格急降近1000元，就是托了经济适用房的福。

虽然，此后，经济适用房政策作了调整，“国发[2003]18号”文件重新明确“经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房”，即其目标群体被明确为“中等偏下＋低收入家庭”，大约只占到全社会家庭总数30%的群体。但是，“国发[2003]18号”文件在“完善住房供应政策”中，明确指出，“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”，也就是说“多数家庭购买或承租普通商品住房”这是一个需要逐步实现的过程。

但是，真如有人所言：经济适用房少了，房价发烧高涨，普通百姓受不了；经济适用房多了，房价感冒低温，房地产开发商受不了。经济适用房在一开始就遭到了一些房地产开发商们的激烈反对，而且与那些房地产开发商们持同一立场的，还有那些热衷于“经营城市”中“以地生财”的地方政府领导们。

于是，在资本（房地产开发商追逐利润）与权力（地方政府乐意于在“经营城市”中“以地生财”）相结合的恣意横行中，这“以经济适用住房为主的住房供应体系”到“商品住房为主的住房供应体系”并不是一个逐步实现的过程，而是一个“大跃进”的过程——

在1998年左右，全国还是以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系。但是，到了2003年1至10月份，经济适用房在全国商品住宅中所占的比重，就“大跃进”般地剧降到仅占到6.1%；而2004年同期又继续下降到5.0%；而且，在房地产新政后，在国务院明确提出要“加大住房供应结构调整的力度，在控制非住房和高价位商品住宅的基础上，着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给，提高其在市场供应中的比例”的情况下，2005年1至10月份，在房地产开发投资和商品住宅投资都有较快增长的同时，经济适用住房非但没有增加，相反却依然继续下降，经济适用住房投资下降11.1%。

经济适用房所占比重下降速度是如此剧烈，“国发[1998]23号”、“国发[2003]18号”文件规定的，旨在“保障城镇最低收入家庭基本住房需求”的廉租房，由于需要实行的是划拨用地，不但不能“以地生财”，而且还是“亏本的买卖”，在那些热衷于“经营城市”中“以地生财”的地方政府领导手下，自然也就更加少得可怜。更有甚者，在一些城市，经济适用房、廉租房，已经是绝迹好几年了。

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