二手房价暂无下降空间 06年二手房市场“猜想”

2005年的二手房市场有太多悬而未决的问题：个税会不会强制征收？一窗式办公何时施行？会对二级市场造成怎样的影响？还会出台新的宏观调控政策吗？调控后房价是升是落？中介公司失信事件余波未泯，面对诚信危机，各大经纪公司做何应对？面对国际市场关注，各中介态度是暧昧还是拒绝？面对一个呼唤品牌的中介市场，众多企业又有谁能主宰沉浮？不禁让人对明天即将发生的奇迹产生猜想。

二手房市场的监管势在必行

政策以消化为主、微调为辅，2004“银根紧缩”年，2005“宏观调控”年，两年的宏观调控组合拳之功效，在本年度已初步显现。但部分政策出现执行难，有章难循的局面。根据二手房市场分析2006年二手房市场将可能出现以消化为主，微调为辅，即消化落实已有政策，将成为本年房地产市场管理的主旋律，大的调控动作应会暂告一段落。但将不乏一系列规范二手房市场的政府监管细则出台。原因有：第一，已出台政策显现出“稳房”导向。一要将房价增长下调，二要降到人均收入平均增长以下；第二，市场已基本理性回归，调控力度将相应放松；第三，政府加大对二手房市场的监管势在必行。

二手房破茧成蝶成交量有望突破十万大关

由于二级市场符合免税条件的房源、过五年限制的经济适用房房源的逐渐稳步放量及大众对政策的消化与观望情绪的减退，有望在2006年集中放量，进而突破10万套大关，也使得二级市场的成交量占整个房地产市场份额的1/3左右。分析认为：⑴二手房市场刚性需求促使成交量上涨。预计2006年将有8-9万对新人结婚，其中70%的结婚者有在结婚前一到两年内购房的需求。新人经济储备一般不高，因此有相当一部分人群会通过购买二手房来过渡。⑵首批经济适用房突破五年限制上市加入二手房阵营，继续放量，更多的二手商品房进入市场。⑶受2005年出台的营业税限制的相当一部分二手房随两年时效的到期而纷纷解封，大量2003年前后放出的新盘在业主拿到产权证两年后的2006年，终于挣脱羁绊大举入市。

二手房房价坚挺下跌理由不充分

本年度二手房价涨幅加速度将放慢，总势平稳，市场规律下的二手房价暂无下降空间，且仍将保持上升。理由一：政策导向明确，控制房价主要是抑制房价增长过快。理由二：市场因素对房价走势产生重大影响。2005年1-6月，全市存量住房买卖平均价格4325元/平方米，同比增长8.96%；1-8月，全市存量住房买卖平均价格同比增长8.7%；1-9月，全市存量住房买卖平均价格同比增长8.3%。根据历史数据的延续趋势分析，预计在第四季度及未来的2006年涨幅将回落，房价将谨慎而健康地发展。理由三：房价稳缓上涨符合宏观经济发展趋势。

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