中国房地产指数系统：常年市场调查的方法及内容

中国房地产指数系统市场调查的主要方法

中国房地产指数系统在开展房地产市场调查时，一方面广泛收集前人的成果，政府相关部门的统计数据，另一方面通过访问和直接观察等方法获取一手资料。

1、访问法

这是我们最常用到的市场调查方法。科学设计调查表，有效地运用个人访问技巧是此方法成功的关键。

（1） 设计调查表

调查表要反映企业决策的思想，是客户最关心、最想得到的重要信息来源之一。因此要想搞好调查，就必须设计好调查表。 设计调查表的步骤： ①根据整个研究计划的目的，明确列出调查表所需收集的信息是什么。例如对房地产公司来说，它需要得到在它所投资的地区消费者对购房的兴趣、消费者的收入以及购房的承受能力，还有消费者对住房的标准要求等等。 ②按照所需收集的信息，写出一连串问题，并确定每个问题的类型。房地产公司要想占领市场，既要了解目前该城市的人口分布、年龄情况、家庭结构、住房面积、消费者拥有房子的情况，又要了解居民的收入水平（基本工资、奖金收入，消费者购买生活必需品和一些耐用消费品以后随意可支配的货币有多少），还要了解消费者目前是否有存款，并要了解消费者对购房的兴趣、欲望以及了解消费者对住房的最低要求（设计方案、四周环境、建筑套型等）和当地政府对房产的有关政策，银行金融系统对消费者购房的有关政策等。③按照问题的类型、难易程度，题型（单选填充，多选填充，是非判断，多项选择题）并安排好询问问题的次序。④选择一些调查者作调查表的初步测试，请他们做题，然后召开座谈会或个别谈话征求意见。⑤按照测试结果，再对调查表作必须修改，最后得出正式调查表。

设计调查表时，我们注意了以下问题的处理：首先，问题简短。因为较长的问题容易被调查者混淆。其次，调查表上每一个问题只包含一项内容。再次，问题中不使用专门术语，比如容积率、框架结构、剪力墙结构、筒中筒结构等。一般消费者是搞不清楚这些专门术语的。第四，问题答案不会很多，问题的含义不模棱两可，一个问题只代表一件事。最后，注意问问题的方式。有时直接问问题并不见得是最好的，而采用间接方法反而会得到更好的答案。

（2） 访问法的形式

调查表设计好之后，按照调查人员与被调查人员的接触方式不同，可将访问法划分为三种形式。

①答卷法。

调查人员将被调查人员集中在一起，要求每人答一份卷，在规定时间答完，这样被调查人员不能彼此交换意见，使个人意见充分表达出来。

②谈话法。

市场调查人员与被调查人员进行面对面谈话，如召开座谈会，大家畅所欲言。然后还可针对某种重点调查对象进行个别谈话，深入调查。这种方法的最大特点是十分灵活，可以调查许多问题，包括一些看上去与事先准备好的问题不太相关的问题，可以弥补调查表所漏掉的一些重要问题，谈话气氛好，不受拘束。

③电话调查。

这种方法是借助电话来了解消费者意见的一种方法。如定期询问重点住户对房产的设计、设备、功能、环境、质量、服务的感觉如何，有什么想法并请他们提出一些改进措施等。

2、观察法

观察法有直接观察法、实际痕迹测量法和行为记录法三种，我们在进行市场调查时，往往采用直接观察法，即派人到现场对调查对象进行观察。例如派人到房地产交易所或工地观察消费者选购房产的行为和要求，调查消费本公司的信赖程度等。

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