房贷利率上调 是向“房价上涨过快”开刀？

     去年加息，今年上调个人房贷利率，未来征收房地产税已成定局……

     密集的房地产宏观调控政策，曾经让开发商们应接不暇，如今又以最直接的指向，让“劳苦大众们”体会到了追求生活品质的压力。

     当时间已经抚平了去年的微幅加息给你带来的短暂慌乱和些微心疼之后，今年３月１６日，突如其来的房贷利率上调政策又在你本已平复的心坎上划下了一道忧心忡忡的伤痕，半年之内，利息连续调高两次，还会有第三次、第四次吗？

     华中科技大学土木学院房地产系教授朱佳林的预见也得到了印证。很早他就说过，宏观调控不会是一阵风；去年加息后接受本报专访时，他又说，加息是央行抛出的一个强烈而明确的信号，不排除接下来连续加息的可能。

   说“可能”还是一种温情的表述，对购房者来说，事实看上去似乎有些“残酷”。上次加息，是银行贷款利率上调，任何人找银行借钱，利息一视同仁都涨，购房贷款自然脱不了干系；这次加息，又专门针对个人购房贷款，进一步加收买房人的利息。商贷，上次上调０．２７％，这次至少上调０．２％，两次相加０．４７％；公积金，两个０．１８％，累积是０．３６％。上次还能够默然以对的购房人，这次有些按捺不住要质疑了。

     房贷利率上调究竟是为什么？说是为了“惩罚”部分房地产业非正常发展的城市，武汉会不会跟着“吃亏”？说是为了平抑投资行为，老百姓会不会跟着受累？以下，我们邀请了３位本地专家发表见解，并编发来自建设部高层的言论，希望能帮助读者了解大势，然后根据自身实力理智地做下买房的不悔选择。

要怪就怪“房价上涨过快”

     问题：看到房贷利率上调的消息，觉得突然么？去年的加息政策在出台前还传得沸沸扬扬的，今年的房贷利率调整则像平地一声惊雷，您的感觉如何？

    武汉市房地产开发企业协会秘书长肖汉昌对此已有心理准备，今年“两会”时，很多代表都对“房价上涨过快”的焦点议题争论甚猛；温家宝总理在政府工作报告中明确指出，重点要抑制房价过快上涨；曾培炎副总理也曾表示，要谨防楼市泡沫和投机行为。这些信号都在提示我们，国家随时都会投下宏观调控房地产市场的“炸弹”。

    中天置地顾问公司总经理朱戈感觉很突然，央行一点风声都不露地出台这么重大的政策，别说老百姓了，就是许多银行都被打个措手不及，至今还有银行因为定不下新利率标准而无法办理个人房贷业务。当前，国内某些城市的房价的确上升过快，偏离了正常轨道，与老百姓的生存状态不相适应，如果坐视不管，经济领域的事情很可能演变为危害性极强的社会问题。

    预测过宏观调控走势的华中科大教授朱佳林自然不会觉得突然。他说，短期内的需求膨胀，加上成本推动、供应量跟不上等因素，导致近一段时间国内房价上涨过快，今年中央政府会有一系列调控房价上涨速度的动作，上调房贷利率还只是个开始，也许第三次调息就在明天。

普通购房者此时应当更加冷静

    问题：房贷利率上调究竟影响了哪些人？

一些购房者不解，宏观调控总是声称明确指向“平抑投资行为”，但是投资者的资金一般都比普通人雄厚，常常一次性付款，无须向银行借钱，房贷利率上调后多花的那些钱在他们眼里如同沧海一粟微不足道，对普通老百姓来说却能拿去解决诸多生活所需。尤其是公积金贷款，投资者哪会用公积金去买房？提高公积金贷款利率根本触痛不了炒房团，却苦了正常购房者。

    朱戈：影响最大的还是投资者。正像上面的购房者所认为的那样，贷款利率上调的确阻止不了投资者去买房，但投资者买房是为了什么？是为了高价卖出，赚取差价。而贷款利率上调会抬高这种“二手房”的下家的接收成本，使之没有以前那么容易出手。出路不畅了，投资者自然要谨慎“下手”甚至“收手”。

     朱佳林：尽管调整幅度依然不大，无论如何，购房者付出的利息还是更高了。这个时候，购房者应当更加冷静地思考自己的买房计划。在同等购买能力的条件下，总房款得降一降了，以应付必须多付的利息，以前可以买１２０平方米，现在就只买１００平方米，才不至于加重自己的负担。

国务院有关专家指：
房贷利率上调政策出台“太匆匆”

    “央行政策的出台应该进一步规范化和透明化。”针对央行近日突然出台提高商品房贷款利率的政策，３月２０日，国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员魏加宁在“２００５年中国金融形势预测分析专家年会”上提出，应该加强对政策制订部门的监督管理。

     ３月１６日１８时２０分，央行在自己的网站上全文刊登“关于调整商业银行住房信贷的政策”，在４段６９８个字中，丝毫没有提及公积金贷款利率也上调一事。但次日，央行又在网站上公布：公积金贷款利率提高０．１８个百分点。

     对此，有关专家认为，这么重大的政策调整，央行的做法似乎显得过于仓促而不够严谨。许多银行和公众毫不知情，各家银行紧急应对，至今仍有银行的个人房贷业务由于新利率确定不下来而无法正常办理。

武汉房价应随品质缓慢上涨

    问题：武汉房地产市场的发展状况尚属正常，也需要“享受”宏观调控么？未来房价走势会受影响么？

    先看一则实例：上周六，房贷利率上调后的第一个休息日，王小姐在武昌南湖的风华天城订下了一套８８平方米的住房，准备今天去交１０万元首付款。她说，现在的住房要拆迁，买新房是当务之急，利率上调了也必须得买。

    肖汉昌：武汉房地产市场目前仍以自住型需求和本地型需求为主，宏观调控不会产生太猛烈的作用力。比如王小姐这样，是为解决居住问题而购房，是必须为之的，不会因为房贷利率小幅上调而发生改变。武汉市场该怎么走还是会怎么走。

    朱佳林：武汉房价的基数在全国确实不算高，５０００元／平方米在武汉算豪宅，在北京、上海却找都找不到。但是房价过高是一回事，房价上涨过快又是一回事。房价上涨过快在全国多数城市是普遍现象，武汉也不例外，所以针对“房价上涨过快”的宏观调控，武汉一样要吃这副药。当然，这并不是说房价一定得跌。武汉房价的问题在于，品质长期不高导致价格长期偏低。我一直主张，品质是价格的基点，需求是价格的杠杆。随着品质的提升，房价每年以３％－５％的速度缓慢地健康地上涨，对武汉房地产绝对是件好事情。

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