房产营销专家：明年3至8月在上海买房是个机会
上海楼市仍处于调整期之中，宏观调控成效已经显现，当下楼市在价格上已经回归理性，产品力发挥着重要作用，上海著名营销专家、同策咨询董事长孙益功分析认为：楼市明年可能还要面临一些区域性的分化和调整，明年买房将是个机会，具体从时间段上看，可能在明年的3至8月份。
主要有三大原因
分析原因，首先，市场供应量持续增加。今年4月宏观调控政策陆续出台后，不少开发商选择“捂盘”，等待后市时机，而在持续调整期之下，面临资金压力的开发商只能释放此前先积压的新盘量，这造成短时期内大量新盘上市；另外，开发商的现金流也是有限的，再过半年，部分开发商发现市场仍未回暖，很可能会在信心上备受打击，并在新盘的价格上作出让步。
其次，那些在去年上市的大盘，由于体量大，经过今年的市场消化后，房子只卖掉了一半左右，有的甚至只卖掉30%，由于起点高，房价不敢轻易调整。明年开发商可能迫于大盘资金压力，在推出后续房源过程中调整房价。
此外，从土地储备上来看，从2004年开始推出普通商品房用地已经减少，而2005年普通商品房基本停止了土地供应，目前上海正在或即将推出的普通商品房是在消化前几年土地供应量，这些土地所建成的普通商品房在明年基本上都会上市。而在后续土地储备极为有限的情况下，随着2010年上海世博会等利好因素拉动，2007年、2008年可能会出现土地供应量下降，价格会因此持续升温。这样看来，明年正处于过渡阶段，因此是个买房的好机会。
区域板块将呈现分化走势
明年是个买房的好机会，但孙益功认为区域板块将呈现分化走势。
对于内环内具唯一性的传统高档地段来说，房价不但很难跌，反而二手房市场可能还会有上涨空间。像延安路、成都北路、华山路、茂名南路符近的传统高档地段，由于土地极为稀缺，租赁市场较好，这个区域的市场会很坚挺。
那些位于市中心，但并不具备唯一性且供应量较大的地段，价格可能出现回调。像普陀、虹口等区内的一些大盘，虽然体量大，品质高，但地段的唯一性不够，因此，楼盘推出后，外籍、外地购买力较弱，倒是很适合区域内居住的买家购买。这些区域内的项目，价格只需有限回降，即可获得相对稳定的销量，因为它们的价格相对交通便利性，生活的方便而言还是适合自住客的。
外环外市场，由于供应量充沛，生活设施便利度不如市中心，买家购买积极性不高，松江新城、九亭、嘉定等地区销售压力大。
投资客需看情况行动
对于买房的人来说，明年是个好机会，但对于那些手中已有几套物业的投资者来说，明年是不是也该有所行动了呢？
如果手中持有的物业产品是相对唯一的，那么可以将房源挂牌出租。比如，地处外环线内、附近有美国学校的浦东区域别墅，由于生活氛围好，交通相对便利，目前最低的月租金基本可达7000美元，这样以租养房既可以获得短期的收益，也可为物业长期的升值保值。
如果业主所持有物业地段一般，产品没有什么特色，要么继续出租一段时间，寻找合适机会购买其它优势物业；要么尽快抛掉手中物业，现金兑现后，干脆重新调整，寻找优质物业的买入机会。
而如果感觉已经被手中物业套牢，如将别墅买在相对偏僻的地区，周边生活配套不全，人气不足，那么就只能继续等待下一个购房高峰的出现，寻找合适时机再谋打算。
推荐人物孙益功
孙益功是本市第一代房产营销专家。1998年，从同济大学毕业没几年的孙益功和一帮同学、朋友创立了同策咨询公司———如今同策已经是沪上著名的房地产代理公司。
在今年楼市变幻之际，孙益功一手策划并成功营销多个热销大盘，包括新浦江城，环球翡翠湾等。作为房地产元老级营销人物，孙益功为人很低调，这似乎与他从事的行业相反。
他是怎样在如此年轻时就开创自己的事业？他又是如何跨越房地产代理和开发的？很多有想法的业内人士都憋着一肚子问题。孙益功则自称学理工科出身，强调系统性、条理性和客户性。一直以来不张扬，而是务实和负责任。看重前期数字化分析，体现在报表里，力求对市场精确把握。
孙益功低调得有点神秘。业界人士提起他大多语焉不详地说：“有点传奇色彩。”
但也许就是这样内敛的积淀，使他作出的判断极冷静又很实用。正如他所坚持认为的，从长远来讲，房产对大多数老百姓来说，选择合适的买入点，仍是理想的居住兼投资方式。
