“五大悬疑”尚待化解 2006年楼市仍然变数重重

波涛汹涌的2005年楼市，在宏观调控强劲的缰绳束缚之下，逐渐从疯狂回归理性。京沪宁杭等地的楼市，在涨幅持续回落的基础上，绝对价格也开始松动。

但是，平静的表面不能掩盖暗流的涌动，症状的缓解也无法替代病灶的根除。2006年的楼市，仍然充满着变数和悬疑，有待于宏观调控的进一步化解。

悬疑之一：“稳步推进物业税”的步伐到底有多“稳”？

11月19日，税务总局局长谢旭人在“中国财税论坛2005”上表示，“十一五”期间，我国将稳步推行物业税，并相应取消相关收费。

此言一出，业界热议。据了解，目前我国一般的房地产项目中，房价的50％左右为土地成本。开征物业税，就是将现行房产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。开发期间每年由地产商支付，房子卖出后每年由业主支付。

开征物业税，一是减轻了开发商的土地成本，增加了住房的降价空间；二是加大了房屋使用成本，抑制消费需求；三是降低了开发商的进入门槛，有利于加大市场供应。业内主流的看法是，开征物业税将会抑制房价过快上涨。

但物业税的开征是一个复杂的系统工程。北京链家市场部经理金育松认为，未来几年全面开征物业税的可能性不大。稳步推进物业税的步伐到底有多“稳”，将直接影响未来房地产市场的价格。

悬疑之二：交易个税还是雷声大雨点小？

个人二手住房交易所得应征收20％的个人所得税不是一个新税种。但其开征却一直是雷声大雨点小，或者只听雷不见雨。

今年5月，国家税务总局会同有关部门研究出台文件，个人二手房交易所得税再次被重视。但建设部有关负责人说，二手房交易中收取个人所得税的做法只是个别地方的试点，全国推广没有时间表。随后部分地方明确表示，暂时不会征收交易个税。

记者在互联网上搜索发现，自从二手房交易个税开征以来，杭州、南京、厦门、青岛、北京等不多的几个城市征收过这个税种，但目前大部分都暂停征收。

交易个税能否开征、怎样征收，将直接影响2006年房地产市场特别是二手房市场的活跃程度。

悬疑之三：房价“成本清单”是不是望梅止渴？

今年7月，福州市物价局在全国率先公布了商品房的社会平均成本清单，这份被称为“第一个用准确数据揭开房产内幕的范本”，得到了政府部门、业内专家和普通群众的一致叫好，同时也受到了房地产开发商的集体反对。

北京市有关部门明确表示，尚无计划公开房价成本清单。在福州之后传出即将推行房价成本清单公示的浙江、江苏两省，也正面临房价成本清单“难产”问题。福州市物价局有关负责人也透露，迫于多方压力，考虑不再继续披露房价成本数据。

房价虚高，但到底虚了多少，没有人能回答清楚。除了任志强公开宣称“房产品牌就应该有暴利”之外，许多开发商都缩头缩脑不愿回答。四川一位开发商说，房地产商公开的利润一般是8％－15％，实际上真正的利润都在25％以上。

房地产是个完整的利益“生态链”，涉及到政府多个部门。这是许多地方“成本清单”屡屡胎死腹中的主要原因。只有公布房价清单，才能将虚高的水分挤出，才能促进房地产业的良性发展。

国土资源部有关领导表示，公布房价成本清单，还购房者知情权，非常有意义。但此后国土资源部有关部门负责人在接受某媒体采访时说，真要在全国范围内实施房价成本清单公开，难度非常大。目前国土资源部还没有把全国公开房价清单事宜提到日常工作中。