2006年房地产白皮书：明年将是鼓励住宅消费年

SOHO中国：弃住宅做商楼

SOHO中国有限公司董事长潘石屹已经不满足于做最先锋的房地产公司了。他希望,从明年开始,会有更多的人一想起SOHO,便能找到它的准确定位------北京最大的房地产公司。他的依据也让对手无可辩驳------因为SOHO连续三年在国家税务总局纳税排行榜上排名第一。

同样,在2006年,潘石屹准备将宝押在商业地产上了。16日,潘石屹在上海住交会上正式对外宣布,他将放弃"住宅"而全面转型商业地产。

  "最近我看了一本小说《尘埃落定》,写的是藏族的土司,一个儿子非常聪明,一个儿子非常傻,聪明儿子说别人要种鸦片了,所以也要去种鸦片；傻儿子说别人都种鸦片的时候我们就要种小麦了。结果等别人都种鸦片的时候这个傻儿子就种小麦了,结果抽鸦片的人不能不吃饭。所以我们要及时转型,市场上缺什么我们就做什么,只有市场上缺的才是我们应该做的。我们经过反复的考虑,决定从现在开始起再不做住宅了。"潘石屹用一个故事来解释他公司的转型。

2005年9月17日,SOHO十周年庆上,这个42岁的男子突然发现,购买他的房子的人,投资回报率出现奇怪的排列:在过去10年,购买商铺的投资回报率是最高的,其次是购买写字楼的,最后才是购买住宅的。同时,SOHO的财务报表上也出现类似的数字排列:在所有开发物业类型中,只占10%的商铺带来20%的销售额,以及30%的利润。"物以稀为贵。"潘石屹自然明白这些数字背后的商业机会------与住宅相比,商业地产的开发成本只比前者高出60%-80%,售价却是前者的2-3倍；租金更是在最近几年以两位数的比例一路上扬。

保守估测,要将手中的住宅业务全部"换血"为商业地产,潘石屹至少需要现在的1.6倍到1.8倍的资金量。如果要销售的话,他还需要寻找更强有力的消费群体。

无论怎样,潘石屹已经决定了2006年要走一条跟以往不一样的路。

复地：继续突围

市场无情。复地(集团)股份有限公司(以下简称复地)总经理范伟,想必在2005年最能体味其中滋味------当上海被推入2005年的房地产调控中的中心位置时,接近80%的业务都集中在上海主战场的复地集团,也未能幸免。

之前,不是没有征兆。从2004年开始,复地就已经意识到仅仅依靠上海一个城市的风险。彼时,范伟接受记者采访时透露,从2004年到2005年一季度,复地在上海很难找到合适的地,"除了2005年1月以3600万元的价格收购上海鼎奋60%股权,增加10万平方米的高福坊项目,其他的土地价格都远远超出我们的承受能力"。

市场也很快给范伟泼了冷水。仅仅一年前,这家上海排名第三的房地产集团,看起来还如日中天:年销售额23.84亿元人民币,同比增长9.2%,毛利率高达44.34%。不料,转眼间形势突变。到2005年上半年,其销售额跌至6.08亿元,比去年同期下降27.26%。"即使降价15%,也不能对销售产生质的影响。"范伟回忆道。

不过,输了一个回合的复地很快有所反应。从3月7日开始,复地几乎以每半个月收获一块新地的速度在国内二三线城市攻城略地。经过2005年范伟的频繁外地出差签约,复地的土地储备增加了128.3万平方米,其中上海以外的新增土地储备高达95.12%。

不仅如此,复地还有意识地去调整其产业构成比例。范伟透露,2006年,在以住宅为主的基础上,他们还将适当增加投资型物业的比例。

只是,全国扩张、商业地产------范伟的每一个战略调整,都是需要大资金的动作。越是在销售冷清、银行惜贷的房地产业"冬天",越是弱肉强食、优胜劣汰到来的时候。复地能否从中脱颖而出,很大程度上还依赖于其融资渠道。复地也正在向着这个方向努力。继2004年在香港成功上市后,复地已经获得包括摩根斯坦利、荷兰ING等诸多海外基金的支持。除此之外,复地还与中国农业银行签订了"银企合作协议",协议明确:双方在今后3年内,在授信、开发贷款、楼宇按揭、现金管理等方面将进行全方位的长期合作。