2006年房地产白皮书：明年将是鼓励住宅消费年

王小广：房地产商对市场的垄断同盟将越来越难起作用

16日,国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任王小广在接受本报记者的采访时认为,行将过去的2005年,国家开始运用综合性的政策对中国的房地产进行调控,特别是动用了税收政策对房地产市场进行调整,结果证明,税收政策的运用效果是最显著的。

房地产开始出现前两年就预期的调整,调整从投资增长率明显回落开始,这是一个好的趋势,它抑制了投机需求的膨胀,挤掉了一些房地产公司不应有的超额利润,遏制房地产市场发展泡沫化。

在2006年,宏观调控还会继续,因为政策要保持连续性,而且房地产的调整才刚刚开始。一旦开始,会持续一段时间。指望它立即复苏或景气高涨是不现实的,这是一种内在的发展过程。对某些房地产开发商来说他的利润还会继续摊薄,预计明年的房地产市场将会继续向纵深调整,即使出现一定的回升也只能认为是一种阶段性反弹,或称之为调整过程的中继性反弹。但也不会出现某些人所说的萧条,因为中国经济增长不会出现西方纯商业周期性的萧条,调整就是增长率的放慢,一般不会出现负增长,当然在一些地区价格的泡沫化增长会演化为在一定时间内的房价绝对下降。

明年将会出现竣工面积增长快于销售面积增长,商品房积压增多,房地产商对市场的垄断同盟将越来越难起作用。去年和今年是竣工面积增幅慢于销售面积,这部分是房产商合谋垄断放慢供给增长的结果,这在去年下半年相当明显。今年以来竣工面积增长显著回升,说明这种垄断合谋是有限的,但这种短期的合谋控制供给增长部分达到了房地产商追求暴利的需求,对市场来讲,这是十分有害的。开发商控制住宅供给增长,人为地造成供不应求的局面,从而拉升房价,能从中牟取暴利。目前房地产空置的上升及明年的进一步上升,是一种必然现象,正反映前期房地产发展有不少泡沫,增长的调整就是空置率上升的过程,不要人为地特别是通过放松政策压低空置率,空置房的消化要市场慢慢消化,特别是降价促销是好的办法,不要通过再扩大投机或投资需求来消化空置。空置率的上升使一些房地产商日子不好过,这是正常的,这是一种风险释放的过程。

开发商备战2006

和记黄埔：重兵屯集刚刚开始

12月21日,香港和记黄浦地产有限公司(以下简称:和黄)和上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司联手拿下了上海著名的黄金地块------浦东陆家嘴竹园商贸区两地土地使用权。该地块有着浦东的人民广场美誉,不仅有近40万平方米的商业面积,而且将拥有四条轨道交通线。

粗粗估算,该地块包括土地出让金在内的投资额将达53.27亿元。

随后,和黄的身影又出现在上海城隍庙的竞标会上。如果顺利摘得这块露香园地块,仅此投入的资金就有可能达到100亿元。

和黄在内地地产业务的扩张上很豪迈。到2005年6月,和黄系的土地储备已超过600万平方米,比2003年翻了一番有余；同时,2002年年底和黄的土地储备中,内地储备占72%,到了2005年,这一比例已经上升到93%。

2005年于和黄更是一个北上南下、东举西进的扩张年。大多数的土地是在这一年被收入囊中的,所涉地域甚广。根据和黄2005年半年报提供的数据,其在内地24个城市一共拥有42个地产项目,其中分布于12个城市的22项土地储备是最近一年来新增的。这些地块散落在上海、武汉、成都、重庆、长沙、西安、北京、天津等地。

尽管发力圈地不过一年半,内地的地产业务在和黄整体地产业务中的盈利作用却已经越来越明显。单以纯回报率计,以上海地产投资为例,去除各项成本,写字楼每年纯回报率有5%-7%,住宅的纯回报率高达8%以上。

和黄的眼光可谓独到。他完全置投行泡沫论于不顾,逆行势而动。内地盛传的各式投资报告,他们也收到了不少。但和黄的结论却是,2005年是一个很好的调整机遇。以上海为例。当业内以“上海感冒,全国吃药”来形容上海在2005年房地产调控中的中心位置时,和黄却忙着在上海跑马圈地。

“进入市场,没有特别复杂的计算公式”,这是和记黄埔(上海)有限公司总经理佘耀庭给记者的回复------在和黄看来,中国地产发展的重要指标就在GDP。这个与美国及其他国家相比一直往上走的数据,使和黄愿意投资在中国房地产上。

接下去,和黄的地产重点还将进一步转投内地。2006年,“这一年不是开始,也不是结束,而是继续。”佘耀庭说,“它将会是持续性的资本投入。” 

 显然,和黄重兵屯集内地的拓展计划才刚刚开始。