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2005年因境生变 房地产企业的“乾坤大腾挪”

　　[提要]编者按：始自2005年3月的集中调控缘于飞涨的房价。而在3月～7月政策出台最为密集的150多天当中，房价也始终是各方利益团体展开博弈的中心。调控高潮持续约150天。从北京天鸿与城开合并组建总资产达50

编者按：始自2005年3月的集中调控缘于飞涨的房价。而在3月～7月政策出台最为密集的150多天当中，房价也始终是各方利益团体展开博弈的中心。调控高潮持续约150天。

从北京天鸿与城开合并组建总资产达500亿元的北京首开集团、和黄46亿元夺得上海浦东商业宝地、广州越秀拿下内地REITs香港上市头名，到万科京沪主将突然换防、顺驰人事及管理架构大幅调整、香江国际高层生变——与往年10月“黄金周”过后市场通常波澜不惊相反，2005年底，国内主流房企异动频频。

这一系列事件的发生各有原由，但它们正好集中反映了经受宏观调控洗礼的各路大地产商所作出的种种腾挪变化。

龙头房企扩张、调整并进

2005年，万科仍然是房企竞技场上的主角之一。从3月份18.6亿元收购浙江南都股权，一举吃进后者长三角地区超过200万平方米的项目储备，到6月初紧急召集中城联盟深圳会议，警告同行“楼市冬天将至，必须改变牛市思维”，再到9月前后传出洽购北京朝阳开发公司，在经过了“深圳17英里项目砸楼风波”、“股权分置改革方案争议”及京沪主将换防事件之后，11月中旬，万科董事长王石与前股东方华润集团高层、现中粮集团董事长宁高宁就广州科学城项目再度携手，为万科的2005年做了一个意味深长的总结。而万科新一代领导人、总经理郁亮放话“万科要做微利企业”，背后是延伸产品线、加速资金周转等多方面的策略调整。

作为最近两年楼市大潮中奇迹般崛起的最大“黑马”，顺驰仍然是外界关注的焦点。其年底前的大规模人事调整引起不少议论，但在年底多家企业调整人事的大环境下并未掀起轩然大波。顺驰中国赴港上市搁置，孙宏斌赖以起家的顺驰置业却如愿得到软银和凯雷4500万美元的战略投资。可谓失之东隅，收之桑榆。近日，该公司又与重庆渝能产业集团  有限公司合作联手摘得重庆黄金地段的大幅地块。在以令人吃惊的方式获得大量土地资源实现飞速扩张后，今年的顺驰在新领导汪浩带领下开始进行战略调整，以适应不断变化的市场环境的挑战：一方面从追求规模的快速扩张阶段逐步进入稳健经营、可持续发展的全新阶段；另一方面先前最大限度地放权的管理模式向区域公司乃至集团总部加强有效控制的模式转变。

一贯行事低调的“地产航母”、香港上市公司合生创展今年也在积极调整企业战略。成功引进职业经理人武捷思填补集团总经理空缺，强化企业管理，积极拓展融资渠道。携手老虎基金，并在海外成功发债。在二级市场大展身手的同时，今年还悄然进入房地产一级开发领域，将产业链在二级开发、物业管理、住宅装修基础上再度延伸。

新锐房企华润置地在2005年表现不俗，在北京力挫群雄以25亿元奋勇夺得清河地块，11月发布公告称将以31.95亿港元(约合人民币33.2亿元)从母公司华润集团手中收购包括北京华润大厦、上海华润时代广场、深圳华润大厦和万象城4个作为长期投资的商用物业，以及深圳罗湖一幅4.1万平方米的待开发地块。在置地星座即将收官之际启动凤凰置地广场项目；集团公司华润下属一小公司以“黑马”姿态在成都以21.4亿元的“天价”拿下成都城东840亩的新地王。据称该项目最终还是会交给华润置地来操作。这种母公司将优质资产不断注入旗舰子公司，令子公司形象及市场价值得到提升，并从这一操作方式中获益的交易模式很受内资企业推崇。

首创置业与其母公司首创集团的地产业务也是齐头并进，被疑早晚玩转母子公司的互动游戏。首创置业分别在7月、10月获得天津及太原市土地，同步开展异地市场的扩张。今年在其主力市场北京是5大新盘齐推，销售状况一度受到大势影响，9月后走旺，资金回流比较理想。这家在香港上市的国资背景企业积极和国际接轨，盯牢高档市场，尝试异地扩张，默默进行着战略的调整。

强悍外资急进内地

以李嘉诚旗下的“长和系”为代表的港资财团，以及以嘉德置地为代表的新加坡地产大鳄，加上若干行事低调但出手凶狠的海外投行、基金，合演了今年外资急进内地的连场好戏。

11月20日，和黄以人民币46亿元高价如愿拿到上海浦东陆家嘴地块后，李嘉诚的“长和系”自2004年起刮起的圈地风暴，已经使其国内各城市土地储备激增超过500万平方米，累计投资约为180亿港元(合计人民币187亿元)，比同期投资购买香港土地的160亿港元还多。此外，如新鸿基地产、新世界中国、瑞安集团等港商也在加大内地地产投资力度。

除了以全资子公司凯德置地在中国经济发达区域积极拓展市场外，嘉德置地集团亲自出面与内地投资大鳄深国投达成一系列合作，同样令人侧目。在今年7月初再次宣布收购深国投旗下15家大型商业项目65%股份后，半年多内他们已完成了在中国内地总计约人民币50亿元的商业地产投资。这些投资项目的最终目标是组合成REITs(即房地产投资信托基金  ，在明年适时赴新加坡上市。至于其他更多来自新加坡的地产商，如GICRE(新加坡政府产业投资公司)、吉宝、仁恒等等，已纷纷把他们的投资触角从上海这个跳板伸向中国内地一二线城市。同时，与万科、首创等国内领军房企的进紧密合作也是他们越来越喜欢采用的手法。

“地产国家队”重整旗鼓

12月10日，由北京城开集团与北京天鸿集团两大国有企业合并重组的“北京首都开发控股(集团)有限公司”(简称“北京首开集团”)正式在京挂牌成立。该企业注册资本金10亿元，总资产519亿元，净资产36.9亿元，身形巨大。董事长刘希模明确表示新集团公司将以土地一级开发为龙头产业，以房地产开发为支柱产业，以物业经营与管理为新的增长点。然而，首先摆在他面前的是分布在11个省市的220个子公司的合并重组，任务艰巨。

北京另一家国有大型房地产企业“住总集团”今年也开始调整发展战略，积极将内部经营资产进行对外盘活，聚拢资金，以期全面进军开发业务。

更为引人注目的是国家队的主力——央企。10月10日，国资委公布以房地产开发为主业的第二批8家中央直属企业名单，加上今年6月圈定的5家巨头，一共有13家央企获得分食国资委旗下总值达1800亿元的房地产业务大蛋糕的机会。在此期间，已有部分央企(如中房集团等)开始按照国资委的安排落实具体操作，不过由于此项重组计划规模巨大、牵涉各种错综复杂利益关系，操作起来绝非易事。目前一部分未划入以上名单，但房地产业务却占其业务相当比重的央企，正在或明或暗地努力保住这块“肥肉”。比如：中粮集团、纺织控股等等。 
 

 
   

责任编辑/wh001
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