就“市”论“势” 王志纲称楼市已到革命前夜

明天的中国楼市将是怎样一幅景象？

《中国楼市》、搜房网：2005年对中国房企来说可谓"朝来寒雨晚来风"。尘埃落定，明天的中国楼市将是怎样一幅景象？

王志纲：今天观察未来的中国房地产市场首先有三个条件：

一是要站在经济全球化和区域经济一体化的高度来看，中国目前已经加入经济全球化的过程中进行资源的重新配置，以往那种"关起门来成一统，大而全小而全"的自我完善情况已经彻底结束。

二是"十一五规划"把计划变成规划，真正把以前的地区经济变成了区域经济，打破了以省份作为单位确定某几项指标的界限，变成以长三角、珠三角、环渤海等区域为单位进行通盘考虑，这是顺应世界潮流的重要进步。中央政府作为上层建筑在强化、刺激、推进这种客观现实的演变以及资源的重新配置和整合。

三是今天的中国房地产业已经形成气候，出现了很多大型房地产企业。造声势，空对空，通过炒作完成开发流程的"流氓时代"终结。首先，很多企业因为具备了雄厚的原始积累，开始向品牌开发商转变，欲做百年老店；其次，由于他们已经具备的网络和品牌，吸引了几乎全世界的资本虎视眈眈的看好中国。

《中国楼市》、搜房网 ：这样看，明天的中国楼市的战争和以往相比会有什么不一样？

王志纲：首先战争的打法就要变。比如美国和东南亚的基金来中国，土地怎么拿？手续怎么办？100多个公章怎么盖？他不明白。这就需要和国内的"土鳖"们结合，就是说你当空军给我提供空中支援，我当陆军用坦克进行地面推进。大家都明白现在从零开始做房地产已经是痴人说梦，所以就联合，进行海陆空立体作战。对企业来说就是进行资本和资源的整合，包括企业的上市、重组、并购。

在这种背景下，伴随着房地产暴利时代的结束、开发商的成熟、市场竞争的激烈和国家对房地产的防范，现有战场已嫌太小。俗话讲"巢中无食猪拱猪"，这个时候猪圈里养不了这么多猪，怎么办？这就需要新的"巢"，新的空间。

《中国楼市》、搜房网：可是土地只有这么多。

王志纲：商机仍存，但这同时也是一个很可怕的问题：重新旧城改造。市场上已经土地卖光了，城市中心区的土地上却盖了一些烂房子。于是全中国将出现腾笼换鸟，就是把麻雀换出去，把孔雀引进来。比如北京，不能像广州那样到处都是乡镇企业，既是世界加工厂，又是世界垃圾场。城市就这么大，土地就这么多，怎么办？就像当初抢救烂尾楼一样，又得把它砸掉，重新进行市场定位，在浪费的基础上重新再来。这是第二次旧城改造，代价高昂却无法躲掉。

《中国楼市》、搜房网：除此之外是否还有第二战场？

王志纲：房地产说白了无非是存量和增量，存量就是上述重新旧城改造；增量就是上山下乡，到农村去、到边疆去、到市场经济最需要的地方去。这就是我要讲的国土整治。

今天中国的房地产商到处扎堆，可哪有这么多地？土地价格从10万到100万再到1000万一亩，百尺竿头怎能继续？那么明天的战争最好的打法就是创造市场，避开这里到更广阔的空间里面寻找发展机会。而这个背景就是国土整治，即伴随交通网络的形成和发达，在整个国土勘查、规划完成的基础上确定土地、海洋甚至湿地怎么保护、怎么应用、怎么开发？确定国际大都市是哪些地方，区域性中心城市和卫星城市又是怎么回事？这个过程可能需要一二十年。

这个过程完成之后，中国才能实现几个转换：第一，由村村点火户户冒烟杀鸡取卵的增长方式变成有所开发有所保护；第二，从不惜工本、不顾污染到把工业结点集中到生态可以承受、集散比较方便的地方，把不适宜工业不适宜物流的地方腾出来进行保护；第三，通过国土整治把点、线、面完善起来。而这些都需要开发商去参与，推动、帮助政府完成这个过程。这就是空间。

《中国楼市》、搜房网：可有人已经找到这个空间？

王志纲：先行者已经成功，更多人还没有醒来，而明天机会更多。楼市的明天会出现一个革命，今天90％的开发商，只能是狭义的地产商。而像万科、中海等已经全国布局，把握了先机，剩下的只能是喝汤啃骨头。以后会出现旅游、休闲、教育地产，这些是中国城市高速发展过程中需要的城市要素，这一点政府还没有准备好，却都要由房地产去创造。所以我说今天的房地产企业要转型，转型的过程中就有空间。你可以成为城市的运营商，在帮助政府的层面上，承上启下，将政府看不上的废地变为宝地。

《中国楼市》、搜房网：这样的机会将出现在哪里？

王志纲：环渤海。

第一，中国沿海的三个发动机，第一个是珠三角，已经发动完毕；第二个长三角，已经上升为龙头；第三个就是环绕渤海的京津唐地区，就是明天的战争中的战场。大背景是经济全球化背后的区域经济一体化，在区域经济一体化背后整个中国将会面临前所未有的国土整治。而经济密集度和城市密集度比较高的长三角、珠三角、环渤海将强化聚集效应和辐射效应。第二，政府现在有这个实力，可以实施这方面的计划，把麻布变成绸缎。第三，这个过程中有极大的市场空间，政府也非常渴望有市场力量介入，这都说明房地产的新时代到来了。而环渤海的后发优势更大，南方开发商的特点是知其然不知其所以然，北方则是知其所以然不知其然。我想环渤海会促进南北兼容，如同"狼狈为奸"，把狼的前腿和狈的后腿结合起来，环渤海就可以上一个很好的台阶。

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