2005年房地产市场风云变换 民间地产指数升温

2005年是房地产市场风云变换的一年，楼价走势激起了前所未有的关注，各类媒体关于房价的文章不计其数，留意各大网站房地产板块就可以发现，网民几乎不约而同地分裂成两派——看涨派和看跌派。在房价何去何从成为市民最关心话题的背景下，被称为房地产市场晴雨表的各类地产指数不断升温，成为解读楼市的重要参考依据。

地产指数的核心就是楼盘价格，如本报从2003年起每月发布的“武汉晨报楼市分类物业价格系统”，就是按环线及物业类型的不同，对武汉市在售楼盘进行分类与价格监测、分析，以全面掌握楼市的价格动态。
民间指数可能存在数据采集样本有限、权威性不足等方面的一些弱项，但由于从事这一研究领域的实体大多是房地产行业相关企业如专业地产网站、地产代理公司等，从各自专业方向出发往往又会有不同的视角个判断，因此，这类民间地产指数就像不同深度的"切面"，使人得以从中一窥楼市某个侧面。

“典型指数”的典型分析

搜房网(武汉)于2002年起推出了“武汉典型住宅指数”。至今已持续4年时间。它的特点是在江城的在售楼盘中按不同板块划分选取典型项目作为监测研究样本，力求少而精，比如在进年9月份的"典型指数"中，将武汉楼盘的分布割据划分为11个区，其中汉口占5个，武昌占4个，汉阳占2个，每个片区又选取一个典型楼盘作为样本，通过对这些典型楼盘的动态监测与综合分析，达成对整个楼市的判断。

从统计学来看，这种做法其实是一种“典型抽样”。典型抽样必然带来几点值得注意的问题：首先，由于样本并非随机选取，而是从开发商资质、楼盘大小、建筑品质等方面进行综合考量，选择综合素质比较高的楼盘，因而这些楼盘的价格指数往往高于市场平均价格。其次，由于数据采集方式是直接采用销售报价而非最终成交价格，因而同最终成交价格往往会有一点出入。搜房相关负责人表示，之前的确发生过虚报成交套数的个案，但为数极少，而且"典指"在数据把关上采取了一定的措施，如研究部门会定期监测房地产信息网。核实网上备案的住宅成交相关数据，来杜绝此类情况的再度发生。

该负责人并不回避搜房“典指”所带有的商业性质。据介绍，“典指”选取的样本偶盘既是由搜房网所选取，同时也带有招商性质，入选发展商承担一顶费用。她进一步表示，今年的招商情况良好，早些时候一年招商一次，目前要半年招商一次，“因为不少楼盘半年就销售一空了”。据悉，明年上半年的招商活动已经开始，在接洽的已有二十多家开发商。

那么商业利益对“典指”的公正性有多大的影响呢？该负责人认为"典指"更多强调研究，不会为了商业利益做改变。她举例说今年9也，“典指”中武昌某楼盘价格指数比上月下跌300多点，这似乎对开发商是个“利空”消息，但由于研究人员针对实际状况进行了客观中肯的描述，分析了下跌的多方原因，开发商并没有表示不满，毕竟，这只是一种研究与探讨。她对“典指”的发展石头表示满意，并表示今后有可能在住宅之外，就商铺、写字楼、别墅等物业形态分别单列相关的指数。

面向小众的GIS系统

同搜房“典型指数”面向公众发布的方式相比，专业从事房产代理的金丰易居所研发的GIS系统可能更为小众，以GIS系统为重要参考依据而编写的《武汉房地产市场报告》（月报）也仅限于很小的范围内发放。GIS系统号称全国技术最先进、数据最齐全的房地产市场地理地域卫星即时成像信息查询系统。据武汉金丰易居市场研究部骞东霖经理介绍，该系统通过电子地图和卫星即时成像图片相结合的查询技术，能够直观、及时反映物业或地块的现状及周边状况，并能便捷的进行相关信息如交通、配套等查询，为企业决策提供客观、全面的技术支持。但到目前为止，该系统主要面对该企业的研究机构及所服务的开发商，暂未对公众开放。

GIS系统具有两个功能：一为搜索功能，二为统计功能。骞东霖介绍说，上海的GIS系统已经比较成熟，数据库内的样本楼盘约3000个，月度报告的权威性也越来越高，其中的一个重要体现就是被其他媒体所引用的次数不断增加。他表示，金丰易居的市场研发部拥有专门的统计分析人才，力量十分雄厚，目前武汉的GIS系统主要面向自身的研究部门作为重要参考，每月的报告集结成册，面向发展商及相关机构赠送300份左右。记者手头拿到的这本今年10月份的报告为16开本，共120多页，末尾还附录了今年秋交会的消费者调查报告，具有一定的可读性与参考价值。

目前武汉GIS系统仍处于新房交易数据积累过程中，有望在两三年内，将系统建设到相当规模。谈到对终端信心的采集方式，骞东霖表示一种是以向发展商赠送研究月报的方式，换取发展商及时更新的信息；同时也会通过其他身份实际调查，以及通过整合其他的方式来获得。“当系统比较成熟后，我们会考虑按一定分级来面向社会公众公开。”

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