年底岁末 武汉楼市惊现暴跌走势

十一月份第四周（11月21日－11月27日），根据武汉市房地产合同备案数据显示，目前全市在售项目541个，成交均价3070.45元/平方米，比上周下降338.47元/平方米，楼市价格跌幅为9.93%。

周楼市走势图：

片区成交均价（单位：元/平方米）：

本周全市备案区域项目增加8个，总建筑面积增加315267.20㎡，周销售套数4150套。可售项目总栋数增加88栋，其中多层增加78栋，小高层增加6栋，高层增加4栋。

本周楼市评述----用数据说话

11月的第四周，楼市价格跌幅达9.93%。本周楼市均价创近期以来单周最大跌幅,而周交易套数则创近一个月来的最高,那么”价跌量增”又该作何解释呢?

一、开发商集中备案因素是形成“量升”的主要原因

首先还是以数据来作评述.对本周的合同备案数据进行分析后可发现:开发商集中备案是造成本周交易套数创本月以来最高的关键因素。

部份集中备案楼盘数据表：

通过上表我们不难发现上列楼盘的周备案套数(销售套数)均突破了百套，据市调的走访结果，很多都存在开发商集中备案的因素，这种集中备案的作法,对于开发商而言是省时，省力，但对于信息严重不对称条件下的广大普通市民而言，从短期的影响来看,确实有点混淆视听。如：上周楼市走势中提到的恋湖家园二期和丽水佳园三、四期合同备案套数较上周分别出现220套、223套的负增长，但在本周却同时在合同备案中又新增了220套、267套,这是一种偶然现象还是有什么其它的原因呢?目前,我们还无法得知。

综上所述，笔者认为，这种不管以何种目的进行集中备案的楼盘及开发商，在一定程度上有意，无意的干扰了我市房地产市场有序的销售局面，进而也成为影响本周“ 量升”的重要因素。

二、中低价楼盘在本周集中销售是造成楼价下跌的主要原因

通过上表以及合同备案数据可以看出，本周销售的楼盘均价基本上都在2400元/平方米之间，这是造成本周暴跌的主要原因，另外中低价的楼盘又较集中在东西湖片及光谷片区，这也导致上述两片区在本周的跌幅榜中位居前列，分别下跌了-83.95元和-27.96元，从而带动了本周楼市整体均价水平的下移。

三、部分主要市场因素对本周楼市的影响

供需矛盾初步显现

从武汉房地产市场信息网可以看到，截止到11月28日为止我市可销售的套数为87745套，以每天销售200套为例，也需近两年的时间来慢慢消化。

产品的同质性导致竞争加剧

东西湖及光谷片区,房地产的规模开发一方面可以带来楼盘产品开发效率的提高和开发成本的降低，另一方面又产生了楼盘产品的同质化。同质化楼盘产品的竞争不可避免地产生激烈的价格竞争,加之交通等生活成本因素。本周上述两区域位居跌幅前列。

房地产的区域性选择因素

房地产作为一种不动产，购买房地产，实际上也意味着买下了其所处的地理位置和周围的环境。例如华润凤凰城，临近商业繁华的司门口商业中心地段，各种服务设施、公共设施完备，而且临近长江之滨，不仅为人们的日常生活提供了便利，还满足了人们业余休闲娱乐等的需求，同时好的地段终究是稀缺的,所以此处的住宅广受市民的青睐. 而过去那种一涨就各区普涨的局面将一去不复返.武昌中心区位列本周涨幅前列便是佐证。

四：本周合同备案成交量排行榜（已剔除开发商集中备案因素）

华润凤凰城以周销售42套的成绩为列榜首

城开玉桥新都以周销售40套的成绩为列次席

兰陵新天地以周销售34套的成绩名列第三

本周上榜楼盘评述: 畅销楼盘何以畅销？

仔细分析每周销量上榜的楼盘，不难发现这些楼盘恰恰验证了市场营销当中的一句真理：适销对路。

任何一个楼盘都有其卖点所在，任何楼盘都有其面对的消费群，低价并不意味着一定俏销，而动辄几千元/平方米的高价楼盘也未必就没有市场。但在目前这样一个特殊的时期内，“众望所归”的楼盘，肯定是为大多数消费者所需要的。市场步入理性阶段，营销变得重要，但最好的营销是什么，是产品，是适销对路的产品。否则，不管你的营销手段有多少巧妙，市场也终究将剔除糟粕。

※注：本文全市范围不包括江夏区、蔡甸区、黄陂区，仅包括江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、洪山区、青山区和东西湖区。其中，价格核算方式为加权平均。

附片区划分说明：

※ 汉口中心区指以长江、汉江、长江二桥、江汉二桥、黄埔大街、发展大道、青年路、硚口路范围内的区域古田片区指古田区域。
东西湖片指吴家山、金银湖区域。
二七、后湖片指发展大道以北，黄埔大街以东区域。

※武昌中心区指内环线以内及沿线，珞瑜路至广埠屯范围内区域，水果湖片、东湖片。
青山片区指徐东大街以东区域。
南湖片区指武珞路以南，珞狮路以西区域。
光谷片区指珞狮路以东，珞瑜路以南区域。

※ 汉阳中心区指汉阳老城区域
沌口片区指武汉经济开发区及其周边范围

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